從上半年銷售數據看招商蛇口的攻與守

站在2020年的半年節點回望,疫情之下,各行各業格局生變,洗牌加速,但對于市場備受矚目的房地產行業而言,疫情雖然打亂了房企的經營節奏,但并未改變行業競爭加劇,強者恒強,不斷分化的態勢。

據克爾瑞研究中心數據顯示,2020上半年中國房地產企業銷售TOP10排名榜單中,碧桂園、恒大、萬科依然穩坐前三甲,但相較于此前排行榜,前十卻有了巨大變化,新城、世貿跌出前十,而一向以穩健著稱的招商蛇口卻強勢回歸TOP10。是僥幸還是實力?

其實,追溯招商蛇口的上半年,不難發現,這是攻與守自如切換的半年。

外攻——穿越周期,優化土儲結構,追求優質地塊

房企,作為一個周期性極強的行業,優質土儲既是房企穿越周期的底氣,更是房企實現高質量可持續發展的根基。

業內指出,從上半年新增土地儲備權益金額排名中,不難發現,其與銷售業績排名高度重合,行業在土地端的集中度表現呈加劇趨勢,未來,規模房企拿地優勢將更加明顯。反過來也可以看出,逆周期下積極拿地的房企,一是銷售恢復好于預期;另外也是金融環境邊際寬松,融資成本降低,企業負債良好等因素驅動。

以招商蛇口為例,公告數據顯示,在2020年上半年的TOP10房企里,招商蛇口憑借1107億元合約銷售額強勢打榜,并且以每平米銷售單價高達22263元領銜TOP組,成為名副其實的單價王。此外,根據克爾瑞統計,房企平均融資成本為7.47%,而招商蛇口融資成本僅為4.92%,遠低于行業平均線。

事實上,招商蛇口的銷售業績能快速恢復并且登頂銷售單價,恰恰也是受益于公司在土地儲備方面的合理性及前瞻性。

一直以來,招商蛇口作為前海龍頭,公司圍繞固有的“前港-中區-后城”模式,旨在打造以郵輪母港為支點,成片綜合開發運營為特色,園區、社區業務雙驅的江海大“T”版圖。近年來,圍繞“T”版圖,招商蛇口一方面通過公開市場,另一方面依托招商局集團龐大的業務協同效應進行土儲資源布局。

需要指出的是,從土地儲備區域比例來看,截至2019年末,招商蛇口的土儲分布60余個城市,其中位于一線城市土儲占比21%,二線城市占比為54%。一二線城市總占比75%,這意味著招商蛇口土地資源位于一二線城市與三四線城市3:1。即便后面的“1”,也都是強三線城市居多,比如工業重鎮徐州、湛江等。這樣的比例在TOP10房企里絕無僅有,即便上市房企中也不多見。

招商蛇口相關負責人對此表示:“堅持聚焦核心城市群的戰略,穩中有進,依然是招商蛇口2020年拿地的核心思路。”而按照這個思路,招商蛇口今年以來,據媒體報道在公開市場共拿下33宗地塊,總拿地金額472.16億,主要分布于深圳、上海、成都、武漢等頭部重點城市。其中,比較有代表性的包括6月10日,招商蛇口摘牌西安航天城別墅區項目。據了解,西安航天基地別墅基因自古有之,周邊高層次購買力、產業支撐強勁,項目周邊別墅類產品,比如融創海逸長洲、碧桂園國湖等項目成交價格在2.8-3.3萬/㎡之間;碧桂園云頂為城改項目,22500元/平的高層產品成為“現象級爆款”。招商蛇口獲取的這個項目樓面價只有11600,從可比房價來看,價格合理可控。

而在徐州銅山區項目上,招商蛇口的拿地前瞻性和合理性則體現的淋漓盡致,據了解,徐州市場購買強勁,整體量價穩步向上,徐州招商雍華府項目首次開盤336套房源即吸引到1200組客戶,開盤即售罄。基于對徐州房地產市場的深度調查,招商蛇口摘牌徐州銅山區后周窩地塊,總體量超過36萬方,成交價格折算不足6600元/平,對比周邊距離項目不遠的美的天譽大高層產品開盤售價已經達到1.3萬元/平來看,招商蛇口已經穩賺,而且從后續土拍來看,7月14日,碧桂園競得云龍區原壩山電熱廠地塊,再次刷新徐州單價地王,也充分反映招商蛇口拿地不僅合理還前瞻。

對此,分析人士也指出:“招商蛇口上半年拿地略顯積極,但以底價獲取熱點城市、熱點地段的優質地塊,在土地市場持續高熱的背景下實屬難得,招商蛇口總體上新拓土地均在安全邊際之內,上半年整體權益比例較去年(53.6%)也有所提高,未來盈利可觀。”

內守——提質增效,激發內生動力,加快復蘇腳步

在經營管理方面,2020年被招商蛇口管理團隊定義為“資管年”,圍繞新成立的資管中心,招商蛇口一方面搭建統一資產管理平臺,嘗試輕重分離、監管分離對業務進行重整、整合,統一持有型物業的品牌與產品線;另一方面,“以業績論英雄”推動銷售增量,優化提升存量的運營資產,“增量、存量”兩手抓,進而謀求“質量、效益、規模”均衡發展。

而在組織架構上,據悉,招商蛇口內部已經將全國 5 大區域深化細分為 9 大區域,在增加收入、 加速周轉、降低成本等維度提出了 485 條舉措,精細化改革,強化業務與城市布局的適配,助力業績提升。并且,“以業績論英雄”已經形成全員共識,經營效益不高和業績不達標的板塊將會被大力整改,如果還得不到改善,則會按照“能上能下,能多能少,能放能收,能合能分,能有能無”原則堅決處理,以此激發內生動力。

與此同時,招商蛇口在全國公開選聘了一批優秀的年輕干部到各城市任總經理。通過“一城一模板”、“產業數字化全景地圖”、“質效提升”等運營舉措和工具,充分釋放一線年輕干部的沖勁、干勁,同時從總部和組織層面賦能成長,通過構建多元人才格局,持續深入推動人才管理機制落地。

招商蛇口董事總經理蔣鐵峰曾公開表示,2020年公司將從績效考核、組織架構和投資結果等方面入手,強化業績。推進薪酬激勵體系改革,以績效為導向,建立差異化薪酬分配機制,強調工資、獎金和績效高度掛鉤。

內部各項改革的加速推進,為招商蛇口穩健通關疫情大考埋下伏筆,同時也為未來加速復蘇提供強勁動力。

實際上,招商蛇口從低調保守到穩健進取的風格轉變是有跡可循的。自重組上市以來,招商蛇口就開啟了多維度積極變革,管理改革、提升周轉、加速整合;公司坐擁一二線優質土儲,尤其粵港澳大灣區資源儲備含金量極高;具備“市場化+非市場化”強大拿地優勢。此外,作為大灣區核心標的,招商蛇口資產價值將進一步提升。此外,招商積余和招商局商業房托先后完成上市也將有望增厚公司估值,平安溢價戰略入股彰顯價值認可。

天風證券近期最新研報表示:“招商蛇口1-6 月完成全年銷售目標 2500 億的 44.3%,與往年中期完成度相差無幾,考慮 2019 年 7-8 月份為全年低基數月份,且下半年推貨量提升,我們認為公司在三季度的表現可期。維持買入評級。”

大變局要有大定力,攻守兼備、穩中求進的招商蛇口正乘風破浪而來!

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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