冰火兩重天！杭州吸金超826億 多地觸頂成交 這一城流拍率卻高達83%

4月25日，杭州和天津迎來2022年第一批集中土拍，不過，土拍表現卻冰火兩重天。

其中，杭州60宗涉宅地塊僅1宗流拍，59宗地共收金超826億元；天津29宗涉宅地塊近半數中止掛牌后僅5宗成交，流拍率高達83%，成交金額僅38億元。

業內人士指出，杭州多達23幅地觸頂，僅1幅地遭遇流拍，平均溢價率達6.4%，是已完成土拍的城市中觸頂成交幅數最多的城市，整體土拍熱度雖不及去年第三批次但仍然處于較高水平。而天津八成以上地塊遭遇流拍，成交的5幅地平均溢價率也僅有0.6%，是已完成首輪土拍的城市中流拍率最高的城市，土拍熱度明顯降至冰點。杭州和天津首輪土拍熱度兩極分化的主要原因在于兩城樓市表現差異顯著。

杭州收金超826億，民企濱江成大贏家

4月25日，杭州啟動2022年第一批集中供地，共出讓60宗涉宅地塊，其中包括2宗租賃用地，總建筑面積580.7萬平方米。這也是今年以來全國最大規模的一次供地。

最終，共有59宗地成交，總金額達到826.76億元，僅一宗地流拍，其中，有23宗觸頂成交，占比接近四成，有16宗地溢價率達到12%。

據了解，位于主城區的四堡七堡單元JG1404-47地塊，起拍價最高，達38億元，吸引了近二十家房企參與競拍，經過38輪競價后觸及中止價，最終由建發競得。

位于主城區的四堡七堡單元JG1402-22地塊，平均樓板價達45321元/平方米，精裝限價約6.6萬元/平方米，最終由建發競得，成為本輪樓面價最高的地塊。

位于蕭山區的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，有34家房企進入一次報價區間，最終由大悅城搖中，成交總價15.57億元。

對于此次土拍表現，克而瑞研究中心認為，與去年第三批次集中土拍明顯回暖相比，本次土拍熱度明顯平穩，觸頂成交地塊幅數比例降低，主要集中于樓市成交熱點板塊，同時地塊流拍現象也并未明顯惡化。

克而瑞研究中心指出，一方面，與多數城市加大熱點板塊供應力度不同，杭州此次集中供地更傾向以穩為主，減少了中心城區優質宅地供應，更偏向蕭山、余杭、臨平等外圍城區；另一方面，土拍規則由直接搖號改為一次性報價+搖號，并且首次提出“次高者得”。同時，取消了預申請的出讓模式，競拍保證金比例重回20%，此舉變相抬高了房企的參拍門檻，仍意在降低土拍熱度。

對于此次有23宗地觸頂成交的原因，克而瑞研究中心認為，這些地塊基本均在杭州樓市成交熱門板塊，如錢江新城二期、奧體、未來科技城等板塊均有地塊觸頂。另外，從新房限價來看，這些地塊也多保持著較為可觀的盈利空間，房地價差均在1萬元/平方米之上。如錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊，平均樓板價達45321元/平方米，精裝限價約6.6萬元/平方米，房地價差高達2萬元/平方米，利潤空間十分充裕。

值得注意的是，與多地土拍以國央企為主不同，杭州此次本土民企表現活躍。從房企拿地金額排名來看，民企濱江集團及其聯合體共拿地11宗，總金額超184億元，成為本輪土拍最大贏家。另外，綠城7宗、眾安5宗、大家3宗。

此外，外來參拍房企主要以資金實力充沛的央企、國企為主，如大悅城、保利、招商、越秀、華潤、中鐵建、建發等均積極參拍。其中，建發以81億元的總價拿下錢江新城兩宗優質宅地。

天津土拍跌入冰點，流拍率高達83%

與杭州數十家房企搶地，高溢價率相比，天津首輪土拍熱度降至冰點。

4月25日，天津公共資源交易交易中心發布2022年第一批次集中供地掛牌成交結果，共計掛牌成交6宗地塊，總成交額43.476億元。其中5宗涉宅地塊成交總金額37.75億元。

值得注意的是，此前3月25日，天津掛牌了30宗地塊，含29宗涉宅用地及1宗商服用地。開拍前三日，天津公告稱，29宗涉宅地中有15宗停牌。這意味著余下14宗涉宅地出讓，供地規模較原供地公告規模近乎腰斬。

據了解，與多數二線城市供地向中心城區傾斜不同，天津本輪集中供地大部分地塊集中在西青、北辰、武清等環城和遠郊區域，主城僅有的兩宗地卻在停牌名單中。本輪土拍規則基本保持不變，基本延續2021年三批次“限地價+搖號”等方式出讓，溢價率上限依然在15%。

從土拍表現來看，克而瑞研究中心指出，天津掛牌29宗涉宅用地余下的14宗地僅5宗成交，合計流拍率高達83%。其中僅濱海新區大港1宗地塊觸頂搖號成交，其余均底價成交，整體溢價率僅有0.6%，市場熱度延續低位且更為蕭條。

從房企拿地情況來看，與其他大部分城市本土國企托底一致，天津本輪集中土拍拿地房企依舊以本地城投為主，如天津城投、武清城投等均底價拿地。民企景明房地產以15960萬元搖號競得濱海大港地塊，溢價率為15%，也是此次唯一溢價的地塊；央企金茂以19億元的底價競得津東麗沙(掛)2022-005號地塊，也是此次成交總價最高的地塊。

對于天津首輪土拍冷清的原因，克而瑞研究中心認為涉及多方面，既受疫情長期反復的客觀影響，還受到天津樓市下行的影響。CRIC數據顯示，近期天津商品住宅去化速度明顯變慢，尤其是去年四季度以來，商品住宅月均成交量僅有80萬平方米，而去年二、三季度月均成交量高達120萬平方米，對比之下，月均成交量降幅高達33%。受此影響，天津近期商品住宅去化周期大幅拉長。截止2022年3月底，天津商品住宅去化周期已達28個月，較去年同期拉長了68%，尤其是武清等遠郊區域庫存量更是居高不下，去化艱難。樓市表現不佳的大背景下，天津地市熱度自然也難出現回溫勢頭。

除了上述兩方面原因，克而瑞研究中心認為，天津土地市場的蕭條還受到人口持續外流的影響。2021年天津統計公報顯示，天津2021年常住人口1373萬人，較“七普”天津常住人口(1386.6萬)再度減少13.6萬人，人口流失依然在延續，這進一步導致天津房地產需求規模的減少，土地市場熱度跌入冰點也在意料之中。

對于杭州和天津首輪土拍熱度兩極分化的原因，克而瑞研究中心認為，主要在于兩城樓市表現差異顯著。截止2022年3月底，杭州全市商品住宅去化周期僅為4.2個月，雖然臨安、富陽等遠郊片區當前去化速度放緩，但整體樓市表現仍然好于多數二線城市；而天津樓市則深陷高庫存危機，當前去化周期長達28個月，樓市成交明顯疲軟，企業在拿地時會更多的考慮流量指標是否可以達到預期。因此，在當前房企資金壓力仍處于高位的背景下，同日開拍的天津與杭州也出現了兩極化的冷熱差異。

（文章來源：券商中國）

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