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樓市大放松！又有省會城市出手了多地解除限購、放松限貸

2022-04-06 14:12:25 來源：中國基金報

繼哈爾濱、鄭州之后，又一省會城市發布樓市新政。

4月5日，蘭州市發布消息稱，將降低個人購買住房門檻，首套房的最低首付款比例不低于20%，二套房首付款比例最低30%。此外還明確提出，要放寬限售條件、提高公積金貸款額度、加大個人住房按揭貸款發放力度等。

蘭州發布樓市新政

二套房首付降至三成

4月5日，蘭州市人民政府官方網站發布消息稱，為落實強省會戰略，進一步優化營商環境，日前，蘭州市印發《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》(以下簡稱“《若干措施》”)，要求通過深化工程建設項目審批制度改革，強化房建類項目服務保障，支持企業良性循環、健康發展，激發市場活力。

《若干措施》明確了將降低購房首付比例，加大住房公積金支持，同時定向放寬限購、限貸政策等。

1.個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

2.要減輕個人住房消費負擔。加大個人住房按揭貸款發放力度，引導金融機構按照監管規定實施貸款利率優惠政策。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構執行首套房貸款政策。

3.要加大住房公積金支持。個人通過公積金貸款購買住房，公積金貸款最高額度單身職工為60萬元，雙職工為70萬元。

4.要支持多元化住房需求。落實“租購并舉”，加大保障性租賃住房建設，培育住房租賃市場，推動“租購同權”。

5.要加大人才住房保障。對新引進人才提供實物保障、購房補貼和租賃補貼等住房保障。推進“萃英社區”建設，統籌利用各類房源，加快“拎包入住”人才公寓建設，建立分層次、多渠道的人才住房保障機制。

6.要支持新市民購房。鼓勵新市民和靈活就業人員建立和繳存住房公積金，在蘭州繳納住房公積金的，按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取、貸款業務。

7.要支持孝老撫育住房需求。對在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區域內新購一套住房。對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區域內新購一套住房。

8.要提高住房品質。全面推行綠色建筑，發展裝配式建筑。對綠色建筑項目在稅收、信貸、銷售等方面給予政策扶持。

9.要規范房地產市場秩序。堅持“房住不炒”，按照“穩地價、穩房價、穩預期”總要求，持續開展打擊違法違規行為治理房地產市場亂象行動。

針對上述政策，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，蘭州此次政策調控具有全面性特點，充分體現了當前各地對于“五限”(即限購、限貸、限價、限商、限售)放松的導向。其中，對改善型購房需求的支持和保障，值得全國其他城市學習，尤其是在當前信貸環境持續寬松的情況下，預計各地對于二套房的購房政策會有進一步放松的可能。

加快項目開發建設

支持企業良性循環

此外，《若干措施》還在審批流程、土地供應、預售資金、完善配套公共設施等方面都做了具體安排。

在土地供應方面，《若干措施》指出，自4月1日起，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有建設用地使用權，競買保證金按規定最低比例(掛牌起始價的20%)執行，剩余款項自國有建設用地使用權出讓合同簽訂后一年內繳清。要合理確定土地出讓價款和儲備土地補償款支付期限，加大項目貸款支持。鼓勵金融機構穩妥有序開展并購貸款，重點支持優質房企兼并收購困難房企項目。

在預售資金方面，要提高預售資金使用效率。進一步優化預售資金使用流程，壓縮預售資金審批時限，積極推廣預售資金使用線上申請、審核、支付業務，實行“不見面”審批，提高預售資金撥付使用效率。

要求規范辦理按揭貸款準入手續。取得商品房預售許可證的房地產項目，金融機構和住房公積金管理中心應及時辦理項目按揭貸款準入手續，不得隨意設置準入門檻或向企業收取準入保證金。

多地解除限購、放松限貸

3月以來，多地解除限購、放松限貸等消息頻出。截至目前，福州、鄭州、哈爾濱、青島即墨、浙江衢州等地先后取消限購、限貸等樓市限制性措施。

2022年一季度，房地產市場繼續走弱，成交量價處在持續下行通道。克而瑞地產研究梳理，全國15城出臺新政刺激購房需求，重點涉及松綁限購、取消限售、發布購房補貼、棚改貨幣化安置等。

第一，南昌、鄭州變相放松限購。南昌大專以上學歷人員可以不遷戶口，提供租賃和學歷證明即可購房，夫妻雙方不管多少套住房都可以辦理夫妻財產約定。鄭州鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房。

第二，哈爾濱取消限售。哈爾濱2018年5月開始實施區域性限售，在道里、南崗等主城六區內購房自合同簽訂起滿三年方可上市交易，據悉，區域性限售政策即將到期廢止。

第三，昆明、玉林、延吉等13個市(區縣)財稅托市，發布購房補貼刺激住房消費。例如保定，對在保定市落戶的非保定籍高校畢業生，在中心城區購買家庭首套住房，享受博士15萬元、碩士6萬元、本科2萬元購房補貼。

第四，鄭州重啟棚改貨幣化安置，助力樓市去庫存。鄭州堅持以貨幣化安置為主，推進棚戶區改造，同時促進安置房轉化，對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉化為保障性租賃住房、共有產權住房。

第五，衢州取消“限購限售”，打響“兩限”第一槍。4月2日，浙江省衢州市住建局發布《關于促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》，限購方面取消戶籍購房和企業購房的限制，限售方面取消了住房網簽后5年內不得轉讓的規定。

克而瑞指出，多地取消限購、限售等限制性措施，與樓市表現較為乏力，市場觀望情緒濃厚，成交量價長期處于低位，急需破解困局有關。

展望未來，克而瑞認為，在一城一策框架下，地方政府仍需落實城市主體責任，從地方實際出發，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環。

核心一二線城市房地產調控政策仍將從緊執行，堅持調控目標不動搖、力度不松勁，限購等“四限”政策短期內較難退出，同時，嚴堵監管漏洞。但考慮到房地產市場環境和宏觀經濟壓力，近期調控政策再加碼的頻率將明顯下降。弱二線和三四線城市或將分類放松，一方面，多措并舉助企紓困，另一方面，適度放松調控，以期穩定市場預期，壓力城市或將刺激居民購房消費。

一季度樓市整體表現慘淡

僅一線延續高熱

2022年一季度，樓市整體表現慘淡，成交量整體延續下行。克而瑞統計數據顯示，從成交數據來看，2022年一季度全國商品住宅成交規模為近年來低點，僅一線延續高熱，二三線市場進一步下行。前2月133個重點城市商品住宅成交面積5490萬平方米，較2021年和2019年分別同比下降42%和21%，月均較2021年四季度月均下降32%。

相比新房市場而言，2022年一季度二手房市場成交情況更加嚴峻，一線城市以及強二線城市成交規模均收窄至歷史低點。

“量價齊跌”的市場行情下房價增速也降至歷史低點。一方面，房價處于短期低點。全國商品房房價同比下降、70城商品住宅房價漲幅縮至新低、三四線商品住宅房價同比下降。另一方面，房價已下降至底部。全國商品房銷售均價環比上升，2月起多數城市不再“以價換量”甚至收回了特價房源。從環比變化來看本輪房價已調整至底部，部分二三線城市已降無可降。

預計二季度整體新房成交規模將有所回升，環比上漲，但考量到去年高基數原因，同比仍會下降，降幅會有所收窄。一線城市二季度預計成交熱度延續，供應放量下，預期整體成交延續穩中有增。二三線樓市成交將隨著供應縮量而延續小幅回落，重新回歸分化行情。