深圳二手房參考價將上調？住建局并未明確表態 專家這樣解讀

今年以來，市場一直流傳著“深圳二手房參考價將上調”的聲音，有媒體記者通過12345政務服務熱線提問，今天獲得住建局的答復：

“二手住房成交參考價格的發布是為落實我市房地產調控的工作安排，按照《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》要求定期發布，我們會視調控要求和市場形勢適時對價格做出相應調整，并于近期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號等官方網絡平臺發布。”

二手房價成交參考價會調整

2021年2月8日，深圳率先出臺 “二手房成交參考價”，一次性給3595個小區設定了成交參考價。彼時，官方表示為促進二手住房市場信息透明，理性交易，經市政府同意，深圳建立二手住房成交參考價格發布機制，成交參考價是在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格綜合形成的。與此同時，深圳要求中介機構在發布二手房價格時必須采用，銀行發放貸款也以此為參考，相當于大幅提高了二手房的首付比例。

此后，深圳二手房成交量銳減，房價出現下跌。隨后，多個城市學習深圳，也推出了二手房成交參考價，但都只公布少部分小區的參考價，并沒有像深圳這樣，在全城幾乎所有的小區推行。

今年2月，深圳“二手房成交參考價”期滿1年。早前有媒體報道，部分參考價偏離掛牌價與成交價的幅度較大，市場各方多次建議監管部門“局部調整參考價”。有深圳中介機構透露，針對目前近3600個小區參考價的調整，中介機構向深圳市住建局的建議是“既有上調，也有下降”，“上調幅度也僅在3%至5%的區間”。從住建局今日的回應來看，并沒有明確表態上調二手房指導價，會有怎樣的調整，還需要等近期官方公布。

據中原地產數據統計，今年2月，深圳二手住宅只成交872套，環比下滑44.0%，創2008年以來的新低。二手住宅客帶看指數也繼續下滑，從上月的21.5降至20.1.二手住宅議價空間則上升至5.6%。同樣在2月，上海二手住宅成交量為1.2萬套、北京為8260套、廣州為4176套，同為一線城市，深圳二手房市場與北京、上海、廣州差距明顯。

參考價并非為難二手房市場

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳住建局明確會對二手房參考價進行相應調整，是當前二手房價格政策首個寬松的內容，值得關注。從這里可以看出兩點內容：

第一，二手房參考價政策不是為了“為難”二手房市場，而主要是從房地產調控的角度進行的，所以要客觀看待二手房參考價政策。

第二，當前會基于市場形勢進行價格的調整，這里提及的市場形勢，既是市場交易行情的內容，也是供求雙方的實際感受。基于此類因素做價格方面的調整是符合市場規律和要求的。

嚴躍進分析，2021年房地產政策比較大的一個創新即二手房參考價，此類政策客觀上促進了價格的穩定，也打擊了二手房的價格炒作，具有積極的意義。當然政策本身的出臺，也應該允許其基于實際情況進行調整，即政策不是僵硬的，地方政府也會基于新的情況積極做靈活的調整，這也符合一城一策的政策導向。因此，從當前市場，尤其是二手房市場來看，確實需要對此類二手房參考價政策進行松綁。

二手房市場的交易活躍，客觀上有助于二手房項目的盤活。以二手房的交易活躍來帶動一手房交易活躍，在大城市也完全是有基礎和條件的，有助于促進深圳類似市場的交易活躍。嚴躍進同時也提醒需要注意的是，房地產市場往往容易出現“一收就死、一松就炒”的現象，各類市場交易者，尤其是房東，需要珍惜此類政策松動的機會，合理定價，理性掛牌，為促進深圳房地產市場的穩定繼續努力。

“6個控制”很重要

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，去年官方公布的二手房參考價是以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格綜合形成。同時，參考價也將會跟隨市場的變動進行更新，暫定計劃一年更新一次。由此判斷，參考價盯住市場價變動。市場價格變了，參考價自然也會調整。

李宇嘉分析說，官方出臺此政策的目的很明確，就是促進二手住房市場信息透明，理性交易。原來的市場價格下，無法實現信息透明，無法引導理性交易，所以推出參考價，作為市場資源合理配置和引導預期的錨。現在的市場形勢，和當時的市場形勢完全不同。2020年下半年以后，二手房市場徹底失靈：預期房價上漲，推動加杠桿，漲價預期實現以后，再次推動違規加杠桿，從而形成自我漲價循環，投機炒作泛濫。供應缺乏彈性的情況下，二手房市場已失靈，迫切需要參考價來糾偏。

二手房參考價控制住了加杠桿，斬斷了“預期房價上漲-加杠桿-房價真實上漲-預期上漲-加杠桿”這個循環。這一年多，深圳二手房價連續下跌了10個月(2021年5月-2022年2月)，成交量創15年新低。直接的原因，并不在二手房參考價，而是控制住了加杠桿，投機炒房者退潮了，價格自然下來了，成交量自然低了。因為，這么高的房價下，剛需沒多少。當然，二手房參考價是新的價格錨，有了它，銀行有貸款標準，才控制住加杠桿。

現在，這個循環反過來了，即下跌形成下跌預期，再加上不讓加杠桿，下跌預期實現，進一步驅動價格下跌預期，這個負反饋循環，不利于資產價格的穩定和背后的金融安全，也絕不是國家和地方想看到的。

從這個角度看，李宇嘉認為，二手房參考價的歷史任務，短期看，已經實現了。所以，二手房參考價退出也沒太大問題。或者不退出也行，銀行實際業務中，不執行參考價就好。畢竟參考價和真實的價格不一樣，出現價格雙軌制，總歸不是市場經濟的合理現象。我們一直強調市場的決定作用，而深圳的市場化程度，應該遵從市場規律。

李宇嘉認為，控制住加杠桿、控制住首付資金來源、控制住首付款、控制住經營貸、控制住外地人炒房、控制住“漲價預期”……做到這“6個控制”，退出參考價也無妨。

但這“6個控制”是否能做到，李宇嘉持保留態度。深圳是炒房最夸張的城市，全民炒房，資金都往樓市走。包括銀行在內的金融機構，都把不動產作為金融信貸的最佳抵押物。“有深圳的一宗地、一套房，貸款就沒風險”很多金融機構和從業人員就是這么認為的，說夸張點兒，都想在地產泡沫鏈條上分一杯羹。

所以，堅持住參考價，犧牲短期，但守住了長期，讓新市民看得到扎根的希望，這是上策；優化參考價，有所為有所不為，這是中策；退出參考價，這是下策。

（文章來源：e公司）

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