八大券商主題策略：房地產(chǎn)投資周期剖析！政策窗口期來臨 潛力標的名單曝光

每日主題策略討論，東方財富網(wǎng)匯總八大券商觀點，揭秘行業(yè)現(xiàn)狀，觀察行情走勢，提前為您把脈A股。

浙商證券：中國房地產(chǎn)投資周期的新視角

理解中國經(jīng)濟周期的核心在于理解中國的地產(chǎn)投資周期，區(qū)別于傳統(tǒng)的供需分析框架，我們將土地購置和開發(fā)環(huán)節(jié)進行了拆分，創(chuàng)新性地從需求、開發(fā)、庫存三大周期視角定義地產(chǎn)投資的驅(qū)動因素，以期更清晰地理解和推演地產(chǎn)周期。

我們發(fā)現(xiàn)：1)2016 年以后，“銷售面積基數(shù)較高+造價成本走高”使得建安工程投資額穩(wěn)定走高，“量穩(wěn)+價升”兩點驅(qū)動因素最終反映在地產(chǎn)投資的韌性上。

2)在本輪地產(chǎn)周期中，居民需求政策已經(jīng)逐步放開，但放開力度不足；開發(fā)側(cè)最重要的三項政策約束未完全打開，開發(fā)商融資仍然受限。在穩(wěn)增長既定經(jīng)濟目標下，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險修復(fù)空間非常大，開發(fā)商信貸、預(yù)售資金監(jiān)管、居民需求側(cè)的放松程度共同決定了本輪地產(chǎn)修復(fù)的程度。

申銀萬國證券：房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進

房地產(chǎn)仍是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)自身及產(chǎn)業(yè)鏈對GDP 貢獻占比近三成，但目前房地產(chǎn)經(jīng)歷多重調(diào)控和資金困境之下，對經(jīng)濟影響可能會逐步進入低位拖累階段。鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)增長、防控金融風(fēng)險，而穩(wěn)經(jīng)濟則亟需穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進，并將推動行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A 股：保利發(fā)展、金地集團、建發(fā)股份、新城控股、招商蛇口、金科股份、中國建筑、萬科A；H股：華潤置地、中海外發(fā)展、龍湖集團、旭輝控股、碧桂園；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、華潤萬象、保利物業(yè)、中海物業(yè)、新大正、綠城服務(wù)、寶龍商業(yè)、新城悅服務(wù)。

萬聯(lián)證券：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)筑底 預(yù)計后續(xù)仍有較多利好政策值得期待

在“穩(wěn)增長”的宏觀背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)筑底，邊際改善政策持續(xù)，預(yù)計后續(xù)仍有較多利好政策值得期待，繼續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的市場表現(xiàn)。建議關(guān)注(1)基本面表現(xiàn)較好的物業(yè)管理公司；(2)具有央企/國企背景的財務(wù)穩(wěn)健型優(yōu)質(zhì)房企；(3)擁有優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)或轉(zhuǎn)型類企業(yè)，或有效形成“開發(fā)類+”的良性資金循環(huán)的房企。

首創(chuàng)證券：高層表態(tài)釋放積極信號！政策窗口期來臨 地產(chǎn)板塊迎來確定性機會

高層表態(tài)釋放積極信號，政策窗口期來臨。當(dāng)前行業(yè)基本面下滑態(tài)勢延續(xù)，3月上半月高頻數(shù)據(jù)銷售面積同比下降50.1%，新開盤去化率大幅下降至34%，重點城市去化周期明顯提升。部分民營房企短期面臨債務(wù)兌付壓力，供需兩端信心均缺失嚴重的局面，當(dāng)前針對房地產(chǎn)風(fēng)險的把控刻不容緩，此次高層會議表態(tài)明確了應(yīng)對行業(yè)風(fēng)險的重要性。打通行業(yè)流動性鏈條應(yīng)率先看到銷售的回暖，購房信心恢復(fù)亟需政策加持，政策端的放松在此次高層表態(tài)后已然明確，我們判斷重點城市針對四限政策的調(diào)整時間窗口在3月下半月。針對房地產(chǎn)稅的表態(tài)消除了年內(nèi)壓制需求的一大利空因素。

政策空間充足，地產(chǎn)板塊迎來確定性機會。當(dāng)前仍處歷史調(diào)控較嚴階段，政策工具釋放空間較大，信貸利率的下調(diào)，疊加行政政策的進一步寬松，后續(xù)行業(yè)基本面有望伴隨政策逐步改善而迎來復(fù)蘇。同時高層明確提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)正從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量持有運營以及服務(wù)的模式。繼續(xù)看好地產(chǎn)及物業(yè)板塊的趨勢性行情，繼續(xù)推薦開發(fā)類：萬科A、保利發(fā)展、金地集團、招商蛇口、中國海外發(fā)展；物管類：碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、旭輝永升服務(wù)、新城悅服務(wù)。

上海證券：融資成本較低、擁有拿地優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⑹芤?/strong>

信用環(huán)境仍需改善，資金面馬太效應(yīng)凸顯，融資成本較低、擁有拿地優(yōu)勢的企業(yè)或?qū)⑹芤妫嚓P(guān)標的：(1)融資成本低且能在一二線城市持續(xù)拿地的龍頭房企，如綠城中國、龍湖集團等；(2)受“兩集中”土地政策影響較小，拿地方式多元化的房企，如新城控股、寶龍地產(chǎn)等；(3)物管行業(yè)龍頭和布局物管行業(yè)優(yōu)質(zhì)細分賽道的企業(yè)，如碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)。

東興證券：融資的優(yōu)勢將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢

疫情反復(fù)之下，銷售壓力進一步凸顯。在需求收縮和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的沖擊之下，供需兩端都面臨極大的沖擊，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標將面臨極大挑戰(zhàn)，市場維穩(wěn)力度進一步加強已經(jīng)是刻不容緩。市場的健康穩(wěn)定，既是防范化解風(fēng)險的需要，也是行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。

我們認為，中央對地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度有了較為明顯的轉(zhuǎn)變。在當(dāng)前政策基調(diào)與鼓勵方向都較為明確的情況下，需求端政策的支持有望更為精準與密集，金融機構(gòu)對供需兩端的支持力度也有望進一步加強。

融資的優(yōu)勢將推動高信用房企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。推薦萬科 A，保利發(fā)展，金地集團。融資端的支持，也在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產(chǎn)企業(yè)后，逐漸向經(jīng)營穩(wěn)健的民企溢出，市場對經(jīng)營穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心，建議持續(xù)跟蹤經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企龍頭如龍湖集團、碧桂園。

東北證券：民營房企流動性改善機遇增加 估值性價比凸顯

政策放松持續(xù)加碼，行業(yè)beta 向上趨勢不變，穩(wěn)健綠檔房企加速集中，投融資方面占優(yōu)的頭部綠檔房企優(yōu)勢顯現(xiàn)，同時，伴隨現(xiàn)階段預(yù)售監(jiān)管、信貸調(diào)節(jié)力度加強，民營房企流動性改善機遇增加，估值性價比凸顯，配置可適度下沉至腰部彈性標的，A 股推薦萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團、金科股份、濱江集團；H股推薦龍湖集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、旭輝控股集團。

廣發(fā)證券：六部委聯(lián)合表態(tài)穩(wěn)市場 堅定房地產(chǎn)板塊持股信心

六部委聯(lián)合表態(tài)穩(wěn)市場，堅定板塊持股信心。在統(tǒng)計局公布1-2 月份行業(yè)數(shù)據(jù)后，多部委聯(lián)合發(fā)聲再次強調(diào)經(jīng)濟與地產(chǎn)行業(yè)目前面臨的問題，穩(wěn)定總量與降低局部風(fēng)險，依然是2022 年的主要工作內(nèi)容，隨后A 股、H 股主流房地產(chǎn)房企市值分別上漲10.6%、15.6%，但仍處于歷史估值的30%分位水平，具備較大修復(fù)空間。當(dāng)前行業(yè)仍處于資金與信用的負循環(huán)中，需要在穩(wěn)主體、穩(wěn)銷售、穩(wěn)信用等多方面做出有效突破，需求側(cè)政策改善的邏輯仍將持續(xù)，強信用房企個股具備更強的業(yè)績成長型和性價比，建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)房企的個股投資機會。另外，當(dāng)前物業(yè)板塊估值處于歷史最低區(qū)間，已發(fā)布盈喜和年報的物企2021年業(yè)績平均增長超過50%，行業(yè)依然在快速成長，推薦關(guān)注關(guān)聯(lián)房企穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)物企。

（文章來源：東方財富研究中心）