樓市重鎮(zhèn)上海探營：春節(jié)扎堆看房 “賣舊買新能賺幾百萬” 小陽春要來？

過去一年，上海樓市政策調(diào)整不斷，在經(jīng)歷離婚購房資格收緊、贈與需要購房資格到新房實行積分政策，市場一度進(jìn)入盤整期。

今年以來，開發(fā)商集中推盤、網(wǎng)紅盤項目受熱捧，1月新房市場成交同環(huán)比皆升。專家預(yù)判，2022年上海政策面導(dǎo)向以穩(wěn)價格、穩(wěn)預(yù)期為主，短期無大幅放松可能。另外，2022年，上海新房市場量價平穩(wěn)，購房者或有更多選擇空間。

春節(jié)看房不打烊

春節(jié)期間的上海，道路暢通，地鐵空空，但不少熱門樓盤的售樓處人潮涌動。大年初四，證券時報·e公司記者實地探訪了位于上海浦東張江地區(qū)的某樓盤，盡管天氣寒冷，看房和簽約的人仍絡(luò)繹不絕。

“今天人還不算多的，前兩天看房都是排隊進(jìn)的，大年三十就有個客戶跟我發(fā)信息要簽約的。”一位樓盤銷售人員告訴記者，由于看房人數(shù)比較多，春節(jié)期間該售樓處全員值班。此前，該樓盤共推出近2500套房源，吸引了超過260%的認(rèn)購率，四個地塊，每次開盤都觸發(fā)了積分。“目前還有一些可以挑選的大戶型，因為我們推盤量比較大，這次沒有觸發(fā)積分，這對積分低的買家是撿漏的機(jī)會。”銷售人員介紹。

在上海想要購買新房，積分是一道門檻。上海的積分政策與繳納社保年限、名下房產(chǎn)數(shù)量等指標(biāo)相關(guān)。目前上海市樓盤入圍線的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，底線分?jǐn)?shù)為56分，有許多紅盤甚至需要70分以上才能入圍。對于積分較低的購房者來說，想要買到性價比較高的新房，難度不小。“我們就是看到這個盤不用積分才來看房的，我們積分才40分左右，除了郊區(qū)的房子，可選的范圍實在不多。”前來看房的羅女士對記者表示，自己是購置二套房，積分偏低，又不想選擇二手房，可看的新房有限，想趁著春節(jié)假期搞定二套房。

記者注意到，該樓盤主力戶型為90-148㎡，均價68000元/㎡，銷售人員透露賣的最好的是90㎡戶型。“這邊買房的很多都是在張江上班的，做IT的，他們還貸能力很強(qiáng)，月供再多都可能還得起，但是缺首付，90㎡是比較合適的戶型。”一位剛辦理完簽約手續(xù)的購房者對記者稱，開發(fā)商雖然表面不說，但實際上也會優(yōu)先考慮高首付和全款客戶優(yōu)先購房，對于剛需購房者來說買個小點的戶型預(yù)算充足、勝算更大。

而網(wǎng)紅新盤之所以受到熱捧，與價格因素也有關(guān)。上海的二手房尤其是次新房價格普遍高于新房價格，而一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象也讓打新熱度不減。“這里北側(cè)有上海市金融信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地，聚集了幾萬金融及科技白領(lǐng)，東側(cè)有金橋南區(qū)，西側(cè)還有張江集電港。”在樓盤的規(guī)劃圖旁，圍聚了一批看房者，銷售人員向他們介紹著周邊的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。“比起周邊動輒八九萬的均價，我肯定是首選新房了，周圍上班的白領(lǐng)多，不會太擔(dān)心接盤問題。”看房者吳先生對記者表示，對于價格倒掛明顯的新盤，買到就是賺到，“過兩年賣舊買新，賺個幾百萬都很正常。”

網(wǎng)紅新盤呈現(xiàn)外延化趨勢

在上海的樓市中，限制購買的往往是熱度較高且稀缺的樓盤，這種樓盤購買者較多，且資金充裕。以上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的復(fù)興瓏御為例，售價約為13.6萬元/平方米，其積分的入圍線達(dá)到112.8分。也就是說，要成為復(fù)興瓏御的入圍者，需要滿足上海戶口、已婚、無房戶、5年內(nèi)無購房記錄且繳納的社保年限均在18年又4個月以上、在手現(xiàn)金達(dá)到千萬元。

受積分政策影響，不少上海購房者已將目光移至郊區(qū)“遠(yuǎn)、大、新”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年成交面積TOP10樓盤中，上海五大新城占據(jù)6席，其中嘉定新城、青浦新城各2席，奉賢新城、南匯新城各1席。在成交價格方面，4萬元-4.5萬元/平方米的樓盤占比最大。

五大新城的配套設(shè)施建設(shè)和落戶加速吸引著越來越多的購房者。據(jù)悉，今年上海將提升五大新城公共服務(wù)水平。建設(shè)全齡友好生活圈，推動優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等資源落戶新城，新建17所中小學(xué)、13所幼兒園，推進(jìn)新城市級醫(yī)院項目建設(shè)。實施租購并舉的人才住房政策。

“同樣的預(yù)算在市區(qū)買不到什么好房子了，只能看看郊區(qū)的房子。”家住上海浦東的張女士告訴記者，最近看中了崇明的一套聯(lián)排別墅，價格在千萬以內(nèi)，在她看來與與其擠破頭搶市區(qū)的新房，不如索性換個郊區(qū)的別墅，可以用作度假或養(yǎng)老。“崇明將來會通地鐵，直接連接上海市區(qū)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也有，只是等待時間會比較長，崇明的自建房也很多，將來我買的房子能不能脫手也是個問題。”不過，也是由于這些讓人猶豫的地方，張女士遲遲沒有下手“遠(yuǎn)、大、新”。

春節(jié)期間，記者通過走訪了解到，銀行住房貸款有所松動也是樓市暖意回升的原因之一。自2021年10月份以來，全國重點城市首套房貸款利率和二套房貸款利率持續(xù)回落，呈現(xiàn)不同程度的下調(diào)態(tài)勢。2022年1月20日，全國貸款市場迎來“降息”，5年期以上LPR為 4.6%，較上期下調(diào)5個基點。

“比起去年，現(xiàn)在的貸款審批和放款速度都在加快。”滬上一家國有大行客戶經(jīng)理告訴記者，目前上海地區(qū)的住房貸款放款時間需要1到2個月，如果銀行的貸款額度充足的話，時間會更短。而在房企開發(fā)貸方面，為保證新城的新房供應(yīng)，針對“五大新城”的額度也比較大。

樓市小陽春預(yù)訂？

春節(jié)期間的看房大軍，企穩(wěn)回升的成交數(shù)據(jù)，種種跡象預(yù)示著上海樓市的小陽春將至？

● 根據(jù)克爾瑞監(jiān)測的開盤數(shù)據(jù)顯示，2022年上海樓市五個批次整體開盤情況中，57個項目中，日光盤占比63%。截至1月21日，上海第六批次57個樓盤已經(jīng)有46個樓盤結(jié)束認(rèn)購，17487套房子也創(chuàng)下了今年上海新房分批供應(yīng)的新高。

二手房市場方面，去年8月份，三價取低政策發(fā)布，上海樓市轉(zhuǎn)冷，但去年底以來“翹尾效應(yīng)”明顯，數(shù)據(jù)顯示，去年12月上海二手成交數(shù)據(jù)達(dá)到了1.8萬套，環(huán)比上漲15%。

● 仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，隨著年底信貸環(huán)境邊際改善，去年四季度上海一手商品住宅整體成交量小幅回升至254萬平方米，環(huán)比增長5.1% 。2021年全年一手商品住宅整體成交量達(dá)1070萬平方米，同比增長14.1%。高端住宅市場需求保持強(qiáng)勁，隨著多個項目入市，四季度高端一手住宅共成交1105套，環(huán)比增長45.4%。2021年全年高端一手住宅共計成交3244套，創(chuàng)近五年新高。

中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，2021年上海全年新建商品住宅供應(yīng)800.5萬方，同比上升7%，成交1059萬方，同比上升15%。月度成交走勢呈前低后高，下半年多數(shù)月份略低于去年同期。新建商品住宅土拍階段即鎖定未來價格，有效平穩(wěn)市場價格預(yù)期。

一手置業(yè)需求受供給影響，持續(xù)向“五大新城”等潛力板塊流入，多數(shù)板塊顯性庫存有所降低。面積段70-110㎡、單價段3-7萬元/㎡為市場主流；置業(yè)更注重滿足功能性需求，70平以下小戶型成交有所縮減。二手住宅成交量月度走勢前高后低，前三季度交易量逐月下滑，四季度成交企穩(wěn)回調(diào)。

“在剛需購房及改善型購房需求的支撐下，預(yù)計上海2022年整體樓市銷售將保持穩(wěn)定。在嚴(yán)格的限價措施下，預(yù)計一手高端價格將繼續(xù)維穩(wěn)。與此同時，2022年的信貸邊際改善以及一手高端住宅供應(yīng)有限，高端二手住宅價格有望逐步企穩(wěn)。” 仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示。

中指研究院預(yù)計，2022年上海宅地供應(yīng)節(jié)奏保持平穩(wěn)，“房地聯(lián)動下”樓面地價相對穩(wěn)定，同時更加側(cè)重發(fā)展租賃住房，形成租購并舉的住房保障體系。預(yù)計2022年新房市場量價平穩(wěn)，購房者或有更多選擇空間；熱點區(qū)域一二手房價差或?qū)⒅鸩綔p少。

（文章來源：e公司）

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