仲量聯行：加息及結婚生育率低 香港樓價短期欠缺上升動力

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智通財經APP獲悉，5月9日，仲量聯行發布四月份《香港住宅銷售市場綜述》。仲量聯行指出，過去三年，香港人口減少187萬人，未來出生人同樣呈下跌趨勢。2020年至2022年平均每年登記結婚數目為28248宗，較2017年至19年平均每年48556宗減少41.8%;總和生育率(每千名女性的活產嬰兒平均數目)由2017年的1128個，減少至2021年772人，相比日本及新加坡較低。而加息及出生率和結婚個案減少，將導致香港樓價短期欠缺上升動力。

仲量聯行項目策略及顧問部資深董事李遠峰表示，越少新家庭成立及生育子女，意味著越少入市置業的住屋需求及升級居住環境的需求，加息亦會影響本地及內地買家的置業意欲。

此外，仲量聯行還在報告中指出，2017年，內地買家占住宅成交量的15%以上。然而，現時經濟變化已不利這批買家入市，香港的低借貸成本和相對較高租金回報率等優勢已不復當年。2022年看港的平均按揭息率上升213基點至3.58%，內地平均的按揭息率則下跌至4.26%的歷史低位。同時，香港甲類住宅的租金回報率由2017年的2.8%，收窄至2022年的2.5%。此外，較本地買家而言，非本地用家置業面臨更大壓力，他們需要支付較高的印花稅，最高按揭成數也通常相對較低，購買同一物業時需要負擔更多首期支出。

匯豐在5月上調最優惠利率12.5個基點，將令500萬元的按揭貸款的每月供款提高350元。盡管此次上調的影響較小，但本輪加息周期以來累積的負擔已不可小覷。即使加息周期結束，按揭利率恐將持續維持高位，不利于需求增長。隨著經濟復蘇，收入增加及負擔能力提升將為樓價帶來支持，但進展將會較為緩慢。

仲量聯行研究部資深董事鐘楚如表示，盡管如此，部分刺激政策及外來因素將在未來為住屋需求帶來支持。修訂投資移民政策及稅務優惠等新措施，將有助于香港吸引非本地投資者及家族辦公室。自香港去年12月公布優才計劃以來，已有超過12000個申請獲批，同時批出約8300個受養人簽證。此外，新加坡于4月上調對海外買家的額外買家印花稅由30%至60%，無形中將增加香港住宅物業對海外買家的吸引力。香港住宅市場的前景主要視乎這些刺激措施及外來因素能否抵消結構性因素的負面影響。

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