新加坡將外國(guó)人房產(chǎn)印花稅翻一番到60%，買房熱能降溫嗎？

在全球主要住房市場(chǎng)降溫的大環(huán)境下，新加坡的房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)12個(gè)季度上漲。為解決這個(gè)問(wèn)題，4月底，新加坡政府將外國(guó)人購(gòu)買住宅房產(chǎn)的額外買方印花稅（ABSD）調(diào)高30個(gè)百分點(diǎn)，至60%，從4月27日起立即生效。

這讓很多地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和購(gòu)房者措手不及。“以一座價(jià)值200萬(wàn)新加坡元的私宅為例，這意味著外國(guó)買家須支付的額外買方印花稅將從60萬(wàn)新加坡元猛增至120萬(wàn)新加坡元（（約合人民幣621萬(wàn)元）。”亞洲優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)公司（AsianPrime Properties）執(zhí)行董事鄧民潔對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

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此次新政出臺(tái)，是因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)高企，新加坡當(dāng)?shù)厝嗽絹?lái)越擔(dān)心被擠出住房市場(chǎng)，而高房?jī)r(jià)也可能使新加坡作為國(guó)際金融中心的吸引力下降。

新加坡市區(qū)重建局最新數(shù)據(jù)顯示，一季度，新加坡私人住宅價(jià)格上漲了3.3%，而上一季度的漲幅僅0.4%。2021年和2022年，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)分別增長(zhǎng)了10.6%和8.6%。

兩年來(lái)第三輪降溫

在其他主要的國(guó)際大都市，ABSD的比例都低很多。例如，外國(guó)人在溫哥華買房的稅率為29%，倫敦、墨爾本和悉尼的稅率在14%左右。紐約的稅率只有4.3%。

新加坡財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展部和新加坡金融管理局在一份聯(lián)合聲明中對(duì)新政策作出解釋：“當(dāng)?shù)厝速?gòu)買自住房屋的需求一直特別強(qiáng)勁，當(dāng)?shù)睾屯鈬?guó)投資者對(duì)我們的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)也再次產(chǎn)生興趣。如果不加控制，價(jià)格可能會(huì)超過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面。同時(shí)，價(jià)格相對(duì)于收入的比例也有持續(xù)上升的風(fēng)險(xiǎn)。”

鄧民潔對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，如今在高貸款利率環(huán)境和全球經(jīng)濟(jì)面對(duì)挑戰(zhàn)的風(fēng)險(xiǎn)下，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格是新加坡政府的首要任務(wù)，“這一輪降溫措施是要在減緩購(gòu)買需求，尤其是投資者和外國(guó)人的購(gòu)買需求。”

事實(shí)上，這是新加坡新冠疫情以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的第三輪降溫措施。2021年12月和2022年9月，該政府都采取過(guò)類似的早期預(yù)防措施，并產(chǎn)生了“緩和效果”。

例如，新加坡的外國(guó)買家的印花稅在2021年12月從20%提高到30%，這導(dǎo)致2022年外國(guó)人購(gòu)買的公寓量下降了16.5%。但事實(shí)上，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格仍然沒(méi)有松動(dòng)。

根據(jù)新加坡經(jīng)紀(jì)公司橙易產(chǎn)業(yè)（OrangeTee&Tie）2022年的一份研究報(bào)告，在多輪降溫措施后，新加坡仍然是外國(guó)投資者的首要投資目的地。

“盡管出現(xiàn)了加息和2021年12月實(shí)施的降溫措施，但外國(guó)買家在2022年購(gòu)買了更多價(jià)格在500萬(wàn)新元（約合人民幣2587萬(wàn)元）及以上的豪華公寓，”報(bào)告稱，“外國(guó)人和已獲得新加坡永久居留權(quán)的人對(duì)豪華公寓購(gòu)買量幾乎恢復(fù)到了2019年的水平。”

根據(jù)總部在吉隆坡的全球房產(chǎn)科技公司居外IQI（Juwai IQI) 集團(tuán)提供的買家詢盤(pán)數(shù)據(jù)，新加坡是中國(guó)買家心儀的海外購(gòu)房目的地。從2021年始，新加坡便進(jìn)入中國(guó)買家海外詢盤(pán)量前十名，當(dāng)年排名第九。盡管新加坡政府于2021年底提高了外國(guó)買家印花稅，但在那之后的兩年，新加坡在詢盤(pán)榜單上一直穩(wěn)居第十位。

這次會(huì)有什么不同

外國(guó)買家在新加坡房地產(chǎn)銷售中只占很小的比例。根據(jù)新加坡市區(qū)重建局的數(shù)據(jù)，去年外國(guó)買家占新加坡購(gòu)房量的4.7%，今年第一季度提升至7%。

房產(chǎn)信息平臺(tái)MOGUL.sg首席研究官馬克（Nicholas Mak）因此認(rèn)為，如果只有10%的購(gòu)買行為受到影響，那么這些措施就有局限性，“對(duì)其他90%的人影響不大，怎么給市場(chǎng)降溫？就好像你有一個(gè)著火的石油廠，而這些人沒(méi)有使用正確工具來(lái)救火。”

與此同時(shí)，有能力在新加坡購(gòu)置房產(chǎn)的人群可能并不在乎多交的稅款。

居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，新加坡房?jī)r(jià)之高已經(jīng)淘汰了一批外國(guó)買家。現(xiàn)在計(jì)劃購(gòu)買新加坡房產(chǎn)的高凈值人群可能不會(huì)因增稅30%而改變購(gòu)房決定。

“當(dāng)然，那些專門炒房的人群會(huì)望而卻步。另一方面，以全球配置為目的的外國(guó)購(gòu)房者可能會(huì)把目光轉(zhuǎn)向馬來(lái)西亞或迪拜等地的豪宅。”他說(shuō)。

鄧民潔稱，根據(jù)已以往的經(jīng)驗(yàn)，外國(guó)買家收到消息后往往會(huì)卻步，尤其這一次的增幅翻倍了。

不過(guò)，在新政出臺(tái)后，她的客戶之一、原本計(jì)劃看房的外國(guó)買家并沒(méi)有改變主意。“我們已經(jīng)及時(shí)和他們溝通有關(guān)稅收的增長(zhǎng)，他們還是愿意繼續(xù)購(gòu)房計(jì)劃。他們的反饋是，新加坡會(huì)是他們想投資移民的地方。”她還透露，她的買家反饋稱，新加坡房屋的單價(jià)是合理的，就只是稅額很高。

橙易產(chǎn)業(yè)研究總監(jiān)孫燕清則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱：“降溫措施可能會(huì)在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)抑制需求。這可能為更多的房屋竣工和住房供應(yīng)提供時(shí)間。當(dāng)有更好的市場(chǎng)平衡時(shí)，價(jià)格可能會(huì)穩(wěn)定下來(lái)。當(dāng)需求收縮時(shí)，價(jià)格上漲也可能放緩。這將有利于首次置業(yè)者和組屋升級(jí)者（HDB upgraders）購(gòu)買他們第一套住宅。”

“我們已將2023年全年的價(jià)格預(yù)測(cè)從5-8%略微下調(diào)至4-7%。”孫燕清說(shuō)。

鄧民潔預(yù)計(jì)，由于此次新政下新加坡公民和永久居民首次購(gòu)房者不受影響，這些群體將成為未來(lái)幾個(gè)月的主要需求動(dòng)力。根據(jù)2022年的數(shù)據(jù)，這個(gè)群體約占住宅房地產(chǎn)交易的90%。

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