資色·深度丨海悅生活赴港IPO 純利復合增長率45.4%

4月23日晚間，海倫堡旗下物業公司海悅生活在港交所發布招股文件，正式啟動上市計劃，從招股書中，海悅生活將近三年財務狀況進行了詳細披露。

招股書顯示，海悅生活2020年收益為6.76億元，復合年增長率為27.3%;純利為0.98億元，復合年增長率為45.4%。

借道多元化拓展渠道，海悅生活近些年實現規模快速發展，同時整體盈利指標及現金流狀況得到持續改善。相較于物業行業龍頭的規模取勝策略，海悅生活財務呈現了“小而美”的公司現狀。

規模增長 盈利等財務指標改善

資料顯示，海悅生活于1999年成立于廣東，21年時間，已完成全國化布局。截至2020年12月31日，海悅生活已布局全國57個城市，簽約建筑面積約為4230萬平方米，復合年增長率約為19.3%，合同管理項目超150個。

從布局城市偏好看，海悅生活主要聚焦在核心經濟圈及重點一、二線城市，其中50%的在管建筑面積位于一、二線城市。

海悅生活發跡于大灣區，目前其收益的半壁江山來自于灣區大本營。數據顯示，2020年，海悅生活物業管理服務收益4.6億元，大灣區占比高達55.9%，其次是西南，占比約為23.2%。從近三年的在管建筑面積以及收益的情況看，海悅生活在加速華東、華北以及華中的拓展，這三個片區的業績貢獻占比逐年提升。由此看來，海悅生活的全國化布局正在漸入佳境，布局逐漸均衡化。

得益于近些年規模持續擴張，海悅生活收入和盈利呈現增長態勢。數據顯示，其收益由2018年的4.17億元增至2020年的6.76億元，復合增長率為27.3%。2020年純利為0.98億元，復合年增長率為45.4%。

規模增長的同時，海悅生活的盈利能力得到提升。其毛利由2018年的1.13億元增至2020年的2.08億元，兩年時間毛利潤接近翻倍。同時，公司2018年至2020年毛利率分別為27%、29%以及30.7%，呈現穩步增長態勢。

盈利能力提升，海悅生活的財務指標得到優化。據招股書披露，海悅生活近三年負債持續降低，至2020年年末降至58.1%，流動比率提升至1.7%。公司總權益增長至2.13億元，較2018年增長337%。

與此同時，海悅生活的現金流狀況實現進一步優化。招股書數據顯示，公司經營活動現金流凈額連續增長，同時融資活動所用現金流量凈額縮小，現金及現金等價物余額增長，公司逐漸減少對外部融資的依賴，依靠良性經營改善財務指標。

多元化拓展渠道借道收并購發力規模

與大多數赴港上市的物業公司一樣，海悅生活背后也有地產公司做靠山。據招股書數據顯示，截至2020年年底，來自海倫堡及聯營、合營公司為海悅生活貢獻了149個簽約項目。作為關聯方，海倫堡業務的持續增長，將直接助力海悅生活的規模擴張，而這種業績貢獻模式是可持續且穩定的，相較于沒有地產公司的支撐的物企，海悅生活多了一個穩定的規模拓展渠道。

同時，近兩年海悅生活在收并購領域頻頻發力，于2020年9月24日，廣州海倫堡物業管理收購中山中頤物業管理30%股權;2019年4月收購廣州海商，2020年2月收購廣州增航97%股權，2020年3月收購Sean Everest。海悅生活通過附屬公司或間接或直接收購，拓展公司規模，助力強化競爭力。

與此同時，海悅生活在不斷加碼拓展第三方開發商物業的業務占比，這是物業行業努力的方向。借道收并購，管理面積持續擴圍。

截至2020年年底，海悅生活簽約獨立第三方開發項目的建筑面積8.3萬平米，不過目前仍未產生收益。

除了通過收購拓展物管面積，增加物業管理服務收入，同時，海悅生活提供社區增值服務以及為非業主提供增值服務，助力收入增長。

其中，在非業主增值服務方面，海悅生活2018年至2020年收益持續增長，由0.67億元增至1.7億，占同期總收益比例由16.2%提升至2020年的25.2%，業績貢獻占比持續提升。

物業服務行業對人力依賴較大，人力成本的上漲對物業公司未來盈利能力增長提出挑戰。考慮到公司的長遠發展，海悅生活在拓寬多元收入渠道的同時，致力于提升管理效能，發力數字化移動平臺，升級標準化、自動化及智能軟件系統，優化服務體驗，強化成本管控，開源節流雙向并舉，提升盈利和可持續發展能力。

新浪財經

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