世界視點(diǎn)！二手房“帶押過戶”或可節(jié)省1/3交易成本？多地已在試點(diǎn)探索 廣州鼓勵(lì)文件也來了

財(cái)聯(lián)社記者了解到，人民銀行廣州分行近期向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，提到這有助于免去提前還貸以注銷抵押登記的“過橋”環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押權(quán)注銷和設(shè)立登記同步辦理。

財(cái)聯(lián)社記者從廣州地區(qū)的個(gè)別銀行了解到，目前暫未開啟二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)，仍需在交易前結(jié)清貸款。《通知》也提到，鼓勵(lì)轄內(nèi)金融機(jī)構(gòu)與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、第三方機(jī)構(gòu)建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系，形成具體操作規(guī)程或者業(yè)務(wù)指南。

《通知》指出，推廣二手房“帶押過戶”模式，可在盤活二手房交易的同時(shí)，間接加快新房去化，形成新建商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)之間的相互促進(jìn)，更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

【資料圖】

可省1/3交易成本，公證處助力交易資金安全

在傳統(tǒng)的二手房交易中，賣家須先結(jié)清房產(chǎn)的剩余貸款后方可過戶交易，即“先贖樓再過戶”，存在著多部門分開辦理時(shí)間長(zhǎng)、買賣交易風(fēng)險(xiǎn)高、搭橋資金負(fù)擔(dān)重等問題。相比之下，“帶押過戶”模式有助于縮短交易時(shí)間，可紓解先行還貸或墊付籌措資金的“燃眉之急”。

在二手房“帶押過戶”模式下，能夠省下多少交易成本？據(jù)深圳市坪山公證處介紹，按目前市場(chǎng)一般贖樓費(fèi)用測(cè)算，可將交易成本直接降低1/3，而對(duì)于被查封房產(chǎn)的交易，由于贖樓的費(fèi)用更高，降低的比例無疑更大。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，此舉將會(huì)對(duì)地方的二手房交易及房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)產(chǎn)生一定積極影響。尤其對(duì)于二手房交易而言，有助于降低交易成本，即賣方無須解押及籌措資金，可使用買方的銀行貸款來還賣方的銀行貸款，有效降低了交易成本以及解除了資金籌措的困擾。

“目前尚未接到開展二手房‘帶押過戶’的通知，二手房賣家仍需在交易過戶前還清全部貸款。”廣州地區(qū)某國(guó)有大行個(gè)貸工作人員今日介紹說。

業(yè)內(nèi)人士表示，在實(shí)際業(yè)務(wù)過程中，同一家銀行操作起來更加便捷高效。針對(duì)跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，《通知》建議，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

具體而言，公證處在這一過程中扮演了資金監(jiān)管的角色。深圳市坪山公證處指出，在交易未完成前，所有資金均由公證處提存專用賬戶監(jiān)管；資金會(huì)先進(jìn)入公證處監(jiān)管賬戶再辦理過戶手續(xù)，確保業(yè)主房產(chǎn)過戶后可以收到購(gòu)房款；在房產(chǎn)過戶后公證處再支付資金給業(yè)主，確保買家付錢后可順利拿到房產(chǎn)。

多地試點(diǎn)進(jìn)行時(shí)，更多城市或?qū)⒓尤?/strong>

在業(yè)內(nèi)人士看來，推進(jìn)“帶押過戶”是推動(dòng)二手房交易回升的一劑良藥。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，相關(guān)交易已在昆明、濟(jì)南、深圳、南京、無錫、蘇州等城市落地。

南京市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)透露，通過與建設(shè)銀行、南京銀行等50余家銀行共同合作，全市已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作，交易價(jià)值超5億；深圳市坪山公證處也表示，已為該地十幾套房產(chǎn)交易提供了資金監(jiān)管(擔(dān)保性提存)服務(wù)，共涉及4000多萬交易資金。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次人民銀行廣州分行發(fā)布《通知》是首個(gè)地方金融部門公開對(duì)帶押過戶進(jìn)行支持的政策，表明此類制度將更加成熟和規(guī)范，尤其是將“帶押過戶”可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)警，對(duì)后續(xù)銀行系統(tǒng)開展此類業(yè)務(wù)創(chuàng)新具有較好的啟發(fā)意義。

值得注意的是，在已開展“帶押過戶”業(yè)務(wù)的地區(qū)中，部分地區(qū)仍停留在小范圍試點(diǎn)階段。以蘇州為例，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介人士向財(cái)聯(lián)社記者介紹說，“目前僅在張家港地區(qū)的建行可以操作，其他地區(qū)還不能辦理”。蘇州另一地區(qū)的股份行個(gè)貸人士也表示，其所在分行暫未開展二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

此外，上海地區(qū)某股份行按揭貸款經(jīng)理對(duì)記者表示，據(jù)其了解，所在銀行和幾家國(guó)有大行目前暫未提供二手房“帶押過戶”服務(wù)。“主要還是考慮到業(yè)務(wù)存在一定風(fēng)險(xiǎn)，需要有關(guān)監(jiān)管部門發(fā)布指導(dǎo)文件”。

業(yè)內(nèi)人士表示，多地開展的業(yè)務(wù)試點(diǎn)可為其他地區(qū)提供參考，預(yù)計(jì)未來或有更多城市加入其中，對(duì)二手房交易給予政策支持。

（文章來源：財(cái)聯(lián)社）