“現在的情況，能守住就是勝利。”
在河南房地產市場有多年營銷經驗的殷建國這樣形容當下鄭州房地產現狀。
距離鄭州發布松綁政策過去了一個月，這個1274萬人口的大市場似乎還是沒有太大回應。
從官方數據看，3月鄭州房價繼續下跌，成交量雖然有所回升，但依舊保持低位。
鄭州樓市，圖片來源：每經記者王佳飛攝
一套寫字樓辦公室跌了200多萬
楊唯江是鄭州的一位生意人，做食品加工生意，經過幾十年的打拼，在河南省內有過生意的地方都置辦過房產，由于很多款項收不回來，最近他在張羅著賣房子。
“我在鄭州買了一套200平方米左右的寫字樓辦公室，現在要用錢了想轉手，看了下市場價已經跌去200多萬元。幾套住宅虧得還不算多，想著趕緊出手賣了，虧點虧點吧，還是要應個急。”楊唯江說。
對于市場，殷建國說：“整個3月實話說并沒有什么好轉，在我看來房價還是在一直下降，這影響了很多購房人的信心。我一個頗有實力的老客戶現在也只是會到售樓處看看，根本不愿意出手了。”
殷建國對現狀有些悲觀，而實際房價數據也的確是這樣。
根據國家統計局4月15日數據，2022年3月，鄭州新建商品房價格環比下降0.7個百分點，同比下降0.6個百分點。二手房同樣也在下滑，環比價格下跌0.2個百分點，同比下跌0.8個百分點。
“交易量上看甚至還有所下降，我所在區域有的樓盤3月份只成交了10套，以往都是30套上下的。”殷建國告訴記者。
但從鄭州市住房保障和房地產管理局公布的數據看，3月份鄭州全市房地產銷售量較2月還是有所提升的。
2022年一季度、3月重點20城新房成交量及同環比情況，來源：諸葛找房
3月，鄭州商品房批準預售面積67.86萬平方米(2月34.71萬平方米)，其中商品住宅批準預售面積51.13萬平方米(2月25.83萬平方米)，非住宅批準預售面積16.73萬平方米(2月8.88萬平方米)。
3月，鄭州全市商品房銷售9680套(間)，銷售面積122.42萬平方米，銷售均價11775元/平方米。而2月的數據則是全市商品房銷售6324套(間)，銷售面積72.76萬平方米，銷售均價10697元/平方米。
3月份鄭州全市二手房共成交5273套(間)，成交面積55.8萬平方米，成交均價10262元/平方米。而2月份鄭州全市二手房共成交3332套(間)，成交面積34.25萬平方米，成交均價10663元/平方米。
諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年3月鄭州新房成交3852套，環比上漲47.47%，同比下降52.21%。
“賣完這個項目可能就無事可做了”
從代表企業來看，鄭州市場也并未恢復。
從建業地產公布的數據看，3月份其取得物業合同銷售額人民幣31.02億元，同比減少63.2%；合同銷售建筑面積382522平方米，同比減少65.0%；只有每平方米銷售均價為8109元，有了5.1%的同比增加。要知道從2021年報來看，鄭州市場占據建業地產25%的銷量。
另一個有代表性的企業正商集團尚未公布自己的3月合同銷售額，不過該公司單月合同銷售額已經從去年12月的32.4億元跌至今年2月的15.4億元。以往在每月的前半月，正商會公布自己的上月銷售額，但目前已經4月下旬，3月份數據依舊沒有公布。
“購買力還是沒有恢復。”殷建國說。
“據我觀察，別說很多客戶手里沒錢，就是有錢也會優先保住自己的事業，根本談不上買房了。如今房價一直下跌，投資客肯定不愿意出手。剛需客來說，鄭州并不像一線城市那樣外來流動人口特別多，流動人口中也是省內的居多，購買意愿并不是特別強烈，甚至還在等著房價再降一降。”
“面對這種現實，你們營銷人員在做什么？”
“還能怎么辦，銷售任務還是會壓下來的，我們要做前期工作，房價盡可能打折，找渠道做做返點，找第三方做首付分期，盡量這么搞，現在的情況，能守住就是勝利了。很多人賣完手里的項目可能就無事可做了。”
“這種情況下你是怎么生存的？”記者問。
“讓老板認清現實啊”，殷建國笑著說，“我知道我的崗位之前已經換過幾個人了，都是因為業績不達標，我只要保證業績不下滑，老板逐漸就會明白，現實就是這樣了。”
“重點領域的信貸支持”
鄭州樓市整個一季度的情況不容樂觀。
據諸葛找房統計，2022年一季度，鄭州率先出臺寬松新政，打響官方正式松綁樓市政策第一槍。受1、2月成交下降影響，鄭州新房一季度成交規模較去年四季度仍有回落，較去年同期也仍有不小差距。根據諸葛找房數據，2022年一季度，鄭州新房成交9752套，環比下跌37.87%，同比下跌37.17%。
鄭州新房成交套數季度及月度走勢，來源：諸葛找房
今年3月1日，鄭州發布《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》，包含18條樓市紓困政策，從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地產市場環境等多個方面對樓市進行調節。
雖然從成交結果上看，鄭州3月間成交是有較大提升的，但經紀人劉繼定有些不以為然：“2月份是春節月，3月份數據上升很正常，不一定和鄭州18條措施有關。”
殷建國也認為：“鄭州18條政策是挺好的，不過政策傳導需要時間，一個月中我還沒有看到太大效果。”
劉繼定也持相同觀點：“效果應該會有，但一個月的時間還看不到。”
劉繼定表示：“現在的購房人很現實，很難被紙面材料‘誘惑’了。比如我賣的一個項目旁規劃有學校，但看規劃是沒人買的，直到地征了，掛上建設牌子了，購房人才會多起來。交通、醫療配套也是一樣的，必須要真真正正有落地了，房子才會好賣一些。”
“此外，鄭州很多爛尾樓問題還沒有解決，這也影響了大家的信心。”
4月14日，鄭州傳來名門地產被申請破產的消息，但4月15日該申請被撤回。2021年3月，《每日經濟新聞》曾報道過鄭州名門天境的爛尾問題，據了解該問題至今仍未解決。
名門地產某項目，圖片來源：每日經濟新聞資料圖
可以看到，政策還在持續釋放善意。
根據鄭州市人民政府消息，4月12日，鄭州市舉行4月份金融機構座談會，圍繞下一步工作，李黔淼副市長強調，“要加大對制造業、房地產業、基礎設施、普惠金融、有機更新等重點領域的信貸支持”。
4月15日，鄭州市委副書記、代市長何雄表示將實施青年人才安居工程，“鄭州將綜合運用青年人才驛站、人才公寓、共有產權住房及發放首次購房補貼等方式，為青年人才提供安居保障。”
（文章來源：每日經濟新聞）
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