多指標疲軟 房地產市場修復受阻？商品房銷售降幅擴大 開發投資仍保持增長

受疫情影響，一季度房地產市場表現低迷。

從國家統計局發布的最新數據來看，1-3月份，房地產開發投資、銷售、房企到位資金等多指標疲軟，其中，開發投資增速進一步下滑，銷售額降幅繼續擴大，為除2020年1-2月以外最大跌幅。

不過，國家統計局相關負責人表示，盡管當前房地產銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

該負責人表示，下階段，各地堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。

業內人士預計，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點城市也開始紓困開發商、激勵需求端，松綁外圍限購等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預計在4月份到5月初結束，二季度商品房銷售將呈現觸底穩定的走勢。下半年，預計樓市將比上半年表現好一些。

商品房銷售降幅繼續擴大

國家統計局的數據顯示，1—3月份，商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額29655億元，同比下降22.7%。

3月末，商品房待售面積56113萬平方米，同比增長8.2%。

貝殼研究院高級分析師潘浩指出，疫情影響下，市場修復受阻。從銷售數據表現看，商品房和商品住宅1-3月銷售額累計同比跌幅均繼續擴大，為除2020年1-2月以外最大跌幅。

對于銷售指標降幅繼續擴大的原因，潘浩認為，主要是高基數和疫情反復對長三角、大灣區、東北區域產生了較大影響的疊加，從統計局公布的數據看，東部區域、東北區域銷售額累計同比分別下跌了27.7%和33.9%，遠高于其他區域。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，一季度，銷售面積和銷售額降幅是統計數據以來的最低(除2020年)，主要原因是疫情影響了上海、深圳、廣州等商品房銷售的主力區域，再加上去年底以來民企風險爆發加劇了預期轉弱，開發商仍以促銷為主，居民購房積極性較低。

在潘浩看來，盡管逾70個城市發布了積極政策，但市場和信心的修復還需時間，同時需求端的釋放和激勵政策將更有助于當前市場的底部修復。

開發投資增速進一步下滑

國家統計局的數據顯示，1—3月份，全國房地產開發投資27765億元，同比增長0.7%；房屋新開工面積29838萬平方米，同比下降17.5%；土地購置面積1339萬平方米，同比下降41.8%。

“當前開發投資增速位于5%以下的水平，且接近零軸，說明開發投資數據偏冷。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，一季度房地產市場面臨較大的壓力，包括一些既有政策的效應還沒完全釋放、房企和購房者的信心偏弱、疫情等帶來了新的干擾。

對于開發投資增長0.7%，李宇嘉指出，這是有統計數據以來的歷史最低水平，僅高于2020年一季度。主要原因是拿地和新開工降至歷史最低值，拖累了開發投資。一季度，土地購置下降41.8%，這是歷史最低增速，比2020年一季度(-22.6%)還要低，也低于2015年去庫存時期的水平；一季度新開工下降17.5%，為2015年以來(不算2020年)的最大降速。拿地和新開工下降，一方面是民企信用風險爆發，拿地積極性降低，很多項目難以復工；二是整頓加杠桿拿地，樓市銷售端快速下行，導致拿地能力下降。

“從土地購置面積同比下降41.8%來看，說明房企拿地意愿非常弱。”嚴躍進說，就現在房企的心態來看，如果銷售市場的數據沒有實質性的改善，其拿地方面的意愿確實會很弱。另外即便是近期有拿地的房企，也普遍是央企和國企，和去年下半年的特點非常相似，至少民企方面拿地的積極性是不高的。

潘浩也認為，投資繼續受市場低迷拖累，銷售端的不利使多數房企較難在土地、施工等方面加大投入。房地產從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。

嚴躍進預計，二季度對于房地產的政策會進一步放松，來防范房地產開發投資指標失速或進入負區間。

房企到位資金降幅擴大

國家統計局的數據顯示，1—3月份，房地產開發企業到位資金38159億元，同比下降19.6%。其中，國內貸款5525億元，同比下降23.5%；利用外資10億元，同比下降7.8%；自籌資金12395億元，同比下降4.8%；定金及預收款12252億元，同比下降31.0%；個人按揭貸款6369億元，同比下降18.8%。

李宇嘉指出，一季度，房企到位資金下降19.6%，這是有統計數據以來的最大降幅，比2020年一季度還要低。其中，國內貸款下降23.5%，顯示銀行、信托等對房地產投放的積極性下降。同時，自籌資金連續2個月負增長，意味著除銀行信托貸款之外，債券融資等自籌形勢也開始收縮，主要是風險偏好，比如新增債券發行主要偏好國企央企。另外，占開發商資金來源的53%的銷售回款，一季度下降25.7%，也是統計數據以來的最低水平，意味著疫情沖擊、預期轉弱、居民收入下降等，導致需求端比較弱勢。

房地產市場有望逐步趨穩

值得注意的是，在當前房地產銷售下降的情況下，房地產開發投資仍保持增長。

對此，國家統計局新聞發言人付凌暉表示，主要有以下幾個方面的因素：

一是保交付等相關政策的作用。去年底以來，各地區堅持“保交付、保民生、保穩定”，積極推動前期停建緩建的房地產項目復工復產，推進在建項目的建設。一季度，施工期在一年以上的房地產項目，投資增長速度超過10%。隨著房地產項目施工建設推進，一季度，房地產開發投資當中建筑安裝工程投資同比增長0.9%，拉動房地產投資增長超過0.5個百分點。

二是土地購置費計入的影響。房地產開發投資中，前期發生的土地購置費是隨著房地產施工建設逐步計入，相應也支撐了房地產投資的增長。一季度，土地購置費同比增長0.6%，拉動房地產開發投資增長超過0.1個百分點。

此外，盡管房地產銷售下降，但是房地產銷售總額仍然大于房地產投資總額，房地產銷售仍然能夠在一定程度上支撐投資。同時，房地產投資保持增長還受到價格因素的影響。今年以來，建筑材料、工程安裝等價格漲幅較高，一定程度推高了房地產投資的名義增速。

關于下階段房地產走勢的情況，付凌暉表示，盡管當前房地產銷售在下降，但是也要看到，隨著多地適度放開限購限售，降低公積金使用門檻，加快購房貸款審批等，部分城市的住房需求有所釋放，銷售面積降幅有所收窄。

對于未來市場預期，付凌暉表示，下階段，各地堅持“房住不炒”，持續穩地價、穩房價、穩預期，完善房地產市場長效機制，積極滿足合理住房需求，全國商品房銷售下行的態勢可能得到緩解。隨著長租房市場不斷完善，保障房建設加快推進，房地產市場有望逐步趨穩。

李宇嘉也認為，自上而下的各種紓困政策接踵而至，熱點城市也開始紓困開發商、激勵需求端，松綁外圍限購等，銀行信貸額度在增加，利率還在下降，疫情影響預計在4月份到5月初結束，二季度商品房銷售將呈現觸底穩定的走勢。下半年，預計樓市將比上半年表現好一些。

（文章來源：券商中國）

標簽： 房地產市場 國家統計局