7城完成首輪土拍 誰溢價率最高？7成百強房企年內未拿地 誰在逆勢拿地？

3月，多城開啟2022年首輪集中供地，北京、合肥、廈門等熱點城市熱度有所回溫。

截至3月31日，已經有7城完成2022年首輪土拍，市場熱度分化明顯。其中，合肥溢價率最高，達到11.2%；福州流拍率最高，為33%。

一季度房企拿地態度依然謹慎，百強房企中近七成企業未拿地，拿地金額較高的仍是國央企。從1-3月百強房企新增貨值排名來看，綠城中國以392億元占據榜單第一。

業內人士認為，3月以來房地產利好聲音頻出，若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

各地首輪土拍熱度分化明顯

截至3月31日，已有北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等7個城市完成了2022年首輪集中供地，北京、合肥、廈門等熱點城市市場熱度有所回溫。

克而瑞研究中心指出，不同城市土拍市場熱度分化明顯。北京作為2022年第一個首輪集中供地的城市，熱度較2021年有所回升，部分地塊觸及最高限價；廈門、重慶在“讓利”、“降低土拍門檻之下”之下，地市熱度較去年四季度小幅回升，其中廈門島內地塊均溢價成交，2宗觸及最高限價，重慶在核心板塊起拍價下調的情況下，3宗地塊進入搖號環節。

而福州、青島地市相對較冷，不僅地塊以底價成交為主，且地方平臺公司、國企仍然是托底的主力；合肥表現則“冰火兩重天”，有15宗地塊進入競品質環節，但同時有8宗地塊遭遇流拍。另外，同樣在起拍價下調的情況下，重慶和武漢的土地市場表現為一熱一冷，主要由于重慶對優質土儲降價，而武漢的“降價”地塊則條件一般，難以調動房企積極性。

近7成百強房企年內未拿地

從一季度整體拿地情況看，房企態度依然謹慎。

克而瑞研究中心統計，一季度百強房企中近七成企業依舊未拿地，超過半數企業來自項目開發商。中指研究院的數據顯示，1-3月，TOP100房企拿地總額2271.6億元，拿地規模同比下降59.3%；3月，50家代表房企拿地總額同比下降68.0%。

那么，都誰在逆勢拿地呢？

克而瑞研究中心指出，各地拿地房企不同，北京土拍是10強房企表現搶眼，且國企、央企依然是土地市場主力軍。廈門、合肥、青島本土企業表現較為強勢，其中廈門、合肥有80%和60%的地塊被本土房企所獲。

若從1-3月總拿地金額TOP20的企業來看，大致分為兩類。克而瑞研究中心指出，第一類是頭部的國企、央企，如華潤、中海、招商、保利等，其中中海、華潤拿地金額超過100億。實際上，拿地金額前二十中有半數都是國企央企；第二類則是區域深耕的本地房企，如濱江、大家、偉星、安徽高速等，憑借集中供地(含寧波)補充大本營城市可售貨值。

從1-3月累計新增貨值來看，據中指研究院統計，綠城中國、華潤置地和上海地產集團占據百強房企新增貨值榜單前三位。其中，綠城中國以392億元占據榜單第一；華潤置地、上海地產集團緊隨其后，分別為323億元和297億元。TOP10房企1-3月新增貨值總額2436億元，占TOP100企業的33.1%，新增貨值門檻為152億元。

二季度或迎來拿地窗口期

中指研究院的數據顯示，1-3月，全國300城住宅用地出讓金達3089.03億元，同比下降62.04%；成交樓面均價為4621元/平方米，同比下跌6.4%；平均溢價率為4.4%，較去年同期下降13.4個百分點。

對于地價進一步走低的主要原因，克而瑞研究中心認為，主要是由于大部分熱點城市今年首輪集中供地暫未開拍，致土地價格同環比均下降，也和一季度土地市場熱度仍在低位、大部分城市降低拿地門檻來保障土地成交有關。

據中指研究院統計，截至3月31日，22個重點城市中，北京、福州等18個重點城市已經公布首批次集中供地，北京、廈門、重慶和武漢等7個城市完成首批次出讓，鄭州和無錫開啟首批次供地“預申請”模式，北京率先發布二批次預申請公告。土拍規則“化繁為簡”，降門檻、提利潤，搖號/抽簽基本成標配，提升企業拿地意愿。

展望未來，克而瑞研究中心認為，3月，房地產市場迎來一系列利好聲音，若當前房企偏緊的現金流能夠得到實質性改善，信心提振下重點城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來拿地窗口期。

但克而瑞研究中心同時指出，今年是大部分企業償債高峰年份，資金面仍偏緊，盡管政策頻發但實質性落地尚未明確，更多聚焦在保交付、短期資金面扭轉難以支撐，謹慎投資仍是未來主旋律。未來城市、企業的分化將愈發明顯，長三角部分抗壓性較強、穩定性高的市場如杭州、蘇州，以及上海、廣州等一線城市，土拍熱度回溫將領先其他城市，部分人口流出、經濟發展較差的三四線城市土地市場或將出現無人問津的局面。

（文章來源：券商中國）

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