關(guān)于REITs擴(kuò)募 公募基金這樣做！仍存在定價(jià)等三大難點(diǎn)

日前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息，證監(jiān)會(huì)正在會(huì)同相關(guān)部委，進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，一方面，正在研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則。另一方面，抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。

多位公募機(jī)構(gòu)及人士告訴記者，針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募，多家公募已經(jīng)做好了人員、系統(tǒng)、前瞻性研究、可擴(kuò)募資產(chǎn)篩選等前期準(zhǔn)備工作，但他們?cè)u(píng)估REITs擴(kuò)募可能會(huì)面臨新基金份額定價(jià)、原始權(quán)益人認(rèn)定等諸多難題，建議后續(xù)相關(guān)規(guī)則應(yīng)充分考慮各方利益，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募工作的持續(xù)健康發(fā)展。

多家公募積極籌備REITs擴(kuò)募工作

針對(duì)監(jiān)管層的上述表態(tài)，多家公募針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募，也做好了系統(tǒng)、人員、投研、資產(chǎn)篩選等相應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。

華夏基金表示，在人員準(zhǔn)備方面，華夏基金已設(shè)置獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)主辦部門，即基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)投資部；在系統(tǒng)準(zhǔn)備方面，華夏基金建立了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)售系統(tǒng)，專門用于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的詢價(jià)和發(fā)售工作；在業(yè)務(wù)對(duì)接方面，華夏基金積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通，希望未來(lái)能有機(jī)會(huì)為基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則的制定貢獻(xiàn)一份力量。

在華夏基金看來(lái)，借鑒海外REITs的發(fā)展情況，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募機(jī)制對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的規(guī)模增長(zhǎng)具有重要作用。以美國(guó)為例，近年來(lái)美國(guó)REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300-500億美元，約占當(dāng)年市值總量的2%-4%，是REITs規(guī)模增長(zhǎng)的主要途徑。

博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚也表示，目前，證監(jiān)會(huì)擴(kuò)募指引暫未發(fā)布，博時(shí)基金在等待擴(kuò)募指引的具體指示來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的擴(kuò)募工作，也和證監(jiān)會(huì)、交易所時(shí)刻保持后續(xù)工作安排的溝通。招商蛇口也和博時(shí)持續(xù)聯(lián)動(dòng)，對(duì)外共同尋找合適可注入REITs的資產(chǎn)，助力REITs規(guī)模擴(kuò)大，健康發(fā)展，通過(guò)市場(chǎng)化的手段支持產(chǎn)園REITs做大平臺(tái)管理規(guī)模。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，從公募基金管理人的角度，首先中航基金需要加大對(duì)可擴(kuò)募資產(chǎn)的篩選力度，做好準(zhǔn)備，待擴(kuò)募規(guī)則一旦落地，隨即展開擴(kuò)募工作，同時(shí)我們也積極參與和監(jiān)管部門的規(guī)則討論，為制度的實(shí)操性，可落地性建言獻(xiàn)策。

“資產(chǎn)擴(kuò)募的窗口期即將到來(lái)，我們也會(huì)加快梳理集團(tuán)內(nèi)外部符合條件的擴(kuò)募資產(chǎn)，并盡快研究規(guī)則條款，各涉及的部門分工協(xié)作，為擴(kuò)募做好硬件和軟件上的準(zhǔn)備。”中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部人士稱。

在上述中航基金人士看來(lái)，參考國(guó)外市場(chǎng)，REITs這種金融產(chǎn)品均具有擴(kuò)募功能，擴(kuò)募機(jī)制是指在現(xiàn)有產(chǎn)品首次發(fā)行成立后，再進(jìn)行擴(kuò)容，并將募集資金用于基礎(chǔ)設(shè)施的再投資，“擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)REITs市場(chǎng)配套制度的完善。”

中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人士也說(shuō)，中金基金一直非常重視REITs市場(chǎng)的擴(kuò)募路徑，持續(xù)關(guān)注并推進(jìn)公募REITs擴(kuò)募相關(guān)機(jī)制及技術(shù)研究工作，團(tuán)隊(duì)搭建時(shí)即儲(chǔ)備了具有豐富REITs經(jīng)驗(yàn)的專家型人才，同時(shí)也在積極完善相關(guān)業(yè)務(wù)的數(shù)字化管理系統(tǒng)建設(shè)。基于中金參與多單境外REITs發(fā)行與擴(kuò)募的知識(shí)積淀及對(duì)境外REITs市場(chǎng)的持續(xù)研究，將與合作伙伴在政策法規(guī)框架內(nèi)積極研究與推動(dòng)公募REITs的擴(kuò)募嘗試。

“參考海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，擴(kuò)募也是REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的必由之路，專業(yè)的人員、符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目、前瞻的研究工作、公司平臺(tái)的資源支持缺一不可。” 中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

平安基金也表示，公司高度重視公募REITs業(yè)務(wù)，目前已搭建起涵蓋項(xiàng)目執(zhí)行、基礎(chǔ)資產(chǎn)投資、運(yùn)營(yíng)全流程的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)應(yīng)中后臺(tái)部門也做好了充分的擴(kuò)募準(zhǔn)備。

仍存在定價(jià)等三大難點(diǎn)

后續(xù)規(guī)則應(yīng)充分考慮各方利益

多家公募基金管理人評(píng)估，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募可能會(huì)存在定價(jià)、原始權(quán)益人認(rèn)定、信息披露等諸多難點(diǎn)，行業(yè)建議后續(xù)相關(guān)規(guī)則中能充分考慮各方利益，實(shí)現(xiàn)REITs擴(kuò)募的持續(xù)和良性發(fā)展。

在華夏基金看來(lái)，參考上市公司再融資的經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)的主要難點(diǎn)在定價(jià)方面。基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素，合理的定價(jià)對(duì)基金管理人來(lái)說(shuō)具有一定的難度。

華夏基金表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募機(jī)制對(duì)存量持有人權(quán)益的影響，可以簡(jiǎn)單分為兩種情形：一是如果擴(kuò)募的對(duì)象全部都是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原持有人，那么擴(kuò)募的定價(jià)就要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值。如果定價(jià)過(guò)高，那么原持有人的利益就會(huì)被損害；另一方面，如果擴(kuò)募對(duì)象全部都是新投資者，那么擴(kuò)募的定價(jià)除了考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。此時(shí)如果定價(jià)過(guò)低，原持有人和原始權(quán)益人的利益就會(huì)被損害。

“要解決上述難點(diǎn)，希望后續(xù)相關(guān)規(guī)則中能充分考慮各方利益，制定相應(yīng)的擴(kuò)募規(guī)則，實(shí)現(xiàn)投資者利益的保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的良性發(fā)展。”華夏基金相關(guān)人士稱。

博時(shí)基金王翹楚也表示，目前，擴(kuò)募指引暫未發(fā)布，建議監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確定價(jià)方式和操作流程，實(shí)現(xiàn)REITs擴(kuò)募的可持續(xù)發(fā)展。另外，目前政策上還不支持?jǐn)U募的方式是從第三方收購(gòu)資產(chǎn)，建議探索PRE-REITs基金到公募REITs較為明確的退出方式，解決直接退出的幾點(diǎn)障礙，包括如何定義原始權(quán)益人，原始權(quán)益人持有不低于20%份額的戰(zhàn)配，以及原始權(quán)益人需要滿足回收資金運(yùn)用要求的相關(guān)規(guī)定。

中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部也認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)，REITs擴(kuò)募屬于一個(gè)新生事物，具體操作細(xì)節(jié)及相關(guān)認(rèn)定，包括原始權(quán)益人的認(rèn)定、發(fā)售對(duì)象的確認(rèn)、未來(lái)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)選聘、治理結(jié)構(gòu)等問(wèn)題都存在探討空間，監(jiān)管部門前期也開展了大量的調(diào)研工作，我們也相信未來(lái)規(guī)則的制定會(huì)針對(duì)這些問(wèn)題給出具體指導(dǎo)意見，便于我們開展后續(xù)的相關(guān)工作。

平安基金總結(jié)道，目前來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)募還存在不少難點(diǎn)：一是原始權(quán)益人如何界定。原始權(quán)益人是REITs的關(guān)鍵主體之一，如擴(kuò)募資產(chǎn)是外部第三方公司的資產(chǎn)，第三方公司是否應(yīng)界定為原始權(quán)益人？如界定為原始權(quán)益人，并要求其購(gòu)買至少20%以上的擴(kuò)募部分基金份額，則同一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將存在兩個(gè)及以上原始權(quán)益人，如何界定多個(gè)原始權(quán)益人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；二是新的基金份額如何定價(jià)。REITs擴(kuò)募往往需要融資，資金可以來(lái)源于REITs的自有資金或債務(wù)融資，也可能來(lái)源于發(fā)行新的基金份額。若發(fā)行新的基金份額，通常有全體配售和增發(fā)兩類，增發(fā)的定價(jià)規(guī)則也是擴(kuò)募的重點(diǎn)；三是信息披露的問(wèn)題。收購(gòu)資產(chǎn)及發(fā)行基金均屬于重要事項(xiàng)，涉及信息披露、持有人大會(huì)決策、監(jiān)管審核等流程，還可能有停牌等要求，都直接關(guān)系到投資者權(quán)益的保護(hù)。

“針對(duì)以上問(wèn)題，需要一定政策支持，建議盡快出臺(tái)擴(kuò)募的政策與規(guī)則，并在實(shí)踐中不斷改進(jìn)完善。A股上市公司的相關(guān)規(guī)定比較成熟，海外REITs的擴(kuò)募實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，均為基金設(shè)施公募REITs提供較好的借鑒。”平安基金相關(guān)人士稱。

（文章來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)）

標(biāo)簽： REITs 公募基金 基礎(chǔ)設(shè)施