買(mǎi)的房子爛尾 這家法院判決：購(gòu)房人不用還月供！原來(lái)理由是這樣的

買(mǎi)房對(duì)很多家庭來(lái)說(shuō)都是大事，雖然碰到房子在交付前爛尾的概率很小，但碰到了可能就是天翻地覆。更讓人揪心的是，購(gòu)房人不僅拿不到房子，還要向銀行按時(shí)支付按揭貸款。

近日，浙江省嘉興市中級(jí)人民法院發(fā)布的一則案例引發(fā)關(guān)注，因樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)破產(chǎn)，該法院判決由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任，而不是購(gòu)房人。不過(guò)，這起訴訟的判決，經(jīng)歷了一波三折，因?yàn)椴煌ㄔ簩?duì)法律條款、司法解釋有不同的解讀。

期房爛尾還要還月供？

嘉興中院：應(yīng)該開(kāi)發(fā)商償還

據(jù)嘉興市中院網(wǎng)站，在2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)一套別墅，向銀行按揭貸款392萬(wàn)元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，后開(kāi)發(fā)商因資金問(wèn)題無(wú)法按時(shí)交付房屋，造成該樓盤(pán)爛尾。

之后，在開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、收房無(wú)望的情況下，許先生因無(wú)法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。

一審法院審理認(rèn)為，《個(gè)人購(gòu)房貸款及擔(dān)保合同》第38條約定“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”。據(jù)此，一審法院判決貸款合同解除，許先生歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息(含罰息)合計(jì)220余萬(wàn)元。

圖片來(lái)源：嘉興中院官網(wǎng)

也就是說(shuō)，許先生不僅敗訴了，而且法院還判決他與銀行解除借款合同，并一次性歸還220余萬(wàn)元，可謂是“賠了夫人又折兵”。不過(guò)，許先生不服一審判決，并在二審中迎來(lái)戲劇性轉(zhuǎn)變。

嘉興中院二審認(rèn)為，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同解除后許先生應(yīng)否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱(chēng)司法解釋)第二十一條第二款規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

“開(kāi)發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無(wú)法向許先生交付房屋，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，許先生主張解除個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。”最終，嘉興中院二審判決，銀行提出的由許先生歸還剩余貸款、支付利息等請(qǐng)求不能成立，不予支持。

類(lèi)似案例有不同判決結(jié)果

律師：對(duì)最高法解釋有不同理解

所謂爛尾樓，是指項(xiàng)目開(kāi)工以后，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。樓房爛尾的原因很多，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、資金短缺、卷款潛逃、違法建設(shè)被停工等等都可能導(dǎo)致?tīng)€尾。絕大多數(shù)是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，沒(méi)錢(qián)繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)。本案中開(kāi)發(fā)商也是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，無(wú)力繼續(xù)投資開(kāi)發(fā)，工程一度停工。

按照《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)法律法規(guī)，如果樓盤(pán)符合交付條件，破產(chǎn)管理人應(yīng)該繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的購(gòu)房合同，向購(gòu)房者交付房屋，但是經(jīng)過(guò)調(diào)查，許先生購(gòu)買(mǎi)的別墅尚未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，根本無(wú)法交付。

從上述案件不難看出，雖有最高法的司法解釋?zhuān)ㄔ簩?duì)還款責(zé)任的認(rèn)定并不一樣，也導(dǎo)致一審、二審的結(jié)果出現(xiàn)較大差異。根據(jù)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，因樓盤(pán)無(wú)法交付、購(gòu)房人放棄還款，之后被銀行告上法庭的案例不在少數(shù)，在部分案例中，法院要求購(gòu)房人向銀行還款。

為何法院判決結(jié)果不一樣？對(duì)此，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任、王佳紅律師分析道，是因?yàn)?strong>對(duì)最高法司法解釋第二十一條第一款有不同的理解。第二十一條第一款的內(nèi)容是：以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

“上述條款的意思是，購(gòu)房人起訴開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同時(shí)，如果銀行也站出來(lái)說(shuō)自己有獨(dú)立的訴求，訴開(kāi)發(fā)商的合同糾紛與銀行的借款合同糾紛可以合并同時(shí)處理；如果銀行沒(méi)有提出訴求，法院可以只審理訴開(kāi)發(fā)商解除合同的案件，銀行的借款合同就不同時(shí)審理，那購(gòu)房人自然還需要償還貸款。”王佳紅說(shuō)。

她還解釋稱(chēng)，“這樣審判的法官一般都認(rèn)為購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商之間是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，購(gòu)房人和銀行之間是借款合同關(guān)系，兩個(gè)合同是獨(dú)立的兩個(gè)法律關(guān)系，買(mǎi)賣(mài)合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，畢竟銀行已經(jīng)將貸款發(fā)放給開(kāi)發(fā)商，已經(jīng)幫助購(gòu)房人支付了房款。”

王佳紅認(rèn)為，嘉興中院和最高法的判例都將買(mǎi)賣(mài)合同糾紛與貸款合同糾紛可以合并處理，既判令解除買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，也判令解除貸款合同。這樣的判決，更符合我們國(guó)家的立法精神，也更能保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。同時(shí)，在同一個(gè)訴訟中，同時(shí)解決買(mǎi)賣(mài)合同和貸款合同糾紛，也節(jié)省了司法資源。

房子延期交付或者爛尾

購(gòu)房人應(yīng)該怎么做？

現(xiàn)在的商品房基本都是預(yù)售的期房，購(gòu)房者交上全部房款，卻無(wú)法拿到現(xiàn)房，需要等一年甚至幾年才能交房。而大多數(shù)人無(wú)法一次性交齊房款，只能從銀行貸款。

若購(gòu)房人貸款買(mǎi)房需要分別和開(kāi)發(fā)商、貸款銀行簽合同：一是跟開(kāi)發(fā)商簽《購(gòu)房合同》，購(gòu)房人交錢(qián)買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商收錢(qián)賣(mài)房；二是跟銀行簽《貸款合同》，銀行借出錢(qián)款，購(gòu)房人得給銀行還錢(qián)。購(gòu)房人處于與貸款銀行和開(kāi)發(fā)商的三方關(guān)系中，如果這期間開(kāi)發(fā)商爆雷，樓房爛尾，交不了房，購(gòu)房人則可能面臨著“錢(qián)”“房”兩空的局面。

如果樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房者能否斷供？王佳紅提醒道，開(kāi)發(fā)商無(wú)法交付房屋，并不意味著購(gòu)房人就可以停止向銀行償還月供，而且，如果購(gòu)房人擅自斷供，銀行會(huì)采取一定的措施，比如起訴購(gòu)房人要求還款、查封拍賣(mài)房屋等，未還款的行為還會(huì)記入不良記錄，會(huì)對(duì)購(gòu)房人的信用有嚴(yán)重影響。

從實(shí)操角度講，王佳紅建議，如果遇到樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房人可以到法院起訴解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)起訴解除銀行借款合同，在法院判決借款合同解除，并且判令剩余銀行貸款本息由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的情況下，購(gòu)房人才可以停止償還貸款。否則，不能隨意停止還貸。

至于首付款及之前的貸款損失，購(gòu)房人應(yīng)向開(kāi)發(fā)商索要，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。她說(shuō)：“通常情況下，樓盤(pán)爛尾都是由于開(kāi)發(fā)商資不抵債，即便購(gòu)房人拿到勝訴判決可能也會(huì)面臨開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還的可能。所以，建議購(gòu)房人提起訴訟時(shí)要慎重考慮，能查封保全開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)才更能保護(hù)自身權(quán)益，否則可能是錢(qián)、房?jī)煽铡！?/strong>

2月24日，國(guó)新辦就推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上表示，要堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)工作是以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

（文章來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）