實探儋州海花島 十年千億地產投資改變了什么？

春節期間，位于海南省儋州市的中國海南海花島(以下簡稱“海花島”)車水馬龍，人聲鼎沸。在主體功能為游樂的一號島外，馬路兩旁停滿了來自全國各地游客的汽車。但馬路旁約30米外的世界級銷售中心——海花島銷售中心，卻是另一幅場景：大門緊縮，門前一塊恒大集團的警示牌上白紙黑字寫著“暫不開放，請勿入內！”

幾個月前，該銷售中心已遷至旁邊一個面積更小、裝修更簡單的地方，名字亦改成售樓處。大年初八下午，第一財經記者在該售樓處看到，這里大約有10名工作人員，而到此咨詢者則只有1人。附近其他樓盤售樓處的場景，也同樣如此。

冷清，是目前以海花島為代表的儋州樓市的真實寫照。

“去年到現在的行情，比前年差多了。”在海花島做地產中介的陳明在接受第一財經記者采訪時說，“2020年我賣出十幾套房，但去年只賣出兩套，今年還是零。”伴隨著交易量的下滑，海花島的房價幾近腰斬。

儋州市屬于海南省轄地級市，位于海南島西北部。過去近千年來，儋州為外界所知，多得益于北宋大文豪蘇東坡。而數年前恒大集團在這里填海造島，則讓這座百萬人口的五線城市一夜爆紅。

從2015年排隊搖號買房，到2022年售樓處門可羅雀，海花島經歷了一次過山車行情。2022年元旦前夕，儋州一則關于“海花島39棟建筑將被拆除”的《行政處罰(限期拆除)決定書》，更將這個投資額高達1600億的項目推至風口浪尖。

根據行政處罰決定書，海花島2號島上的39棟大樓原本應該在10內拆除，但如今已經過去了一個多月，記者在現場仍未看到拆除的跡象。據悉，恒大方面已經申請了行政復議，或許存在轉機。

拆，還是不拆？海花島似乎等待著命運的裁決。

普通話悄然流行

蘇東坡在晚年的《自題金山畫像》中寫道：“問汝平生功業，黃州惠州儋州。”儋州，正是這個悲天憫人的大文學家最后的謫居之地。

儋州三年，是蘇東坡的又一個高峰期。也是在這三年，已經年過花甲的他講學明道，使儋州教化日興，“書聲瑯瑯，弦歌四起”。海內外名士接踵而來，從師東坡。

離開儋州時，面對黎民百姓揮淚相別，蘇東坡在《別海南黎民表》中這樣寫道：“我本海南民，寄生西蜀州。忽然跨海去，譬如事遠游。”三年的儋州生活，早就讓這里成為這位月下的漫步者生命里的第二故鄉。

儋州，古稱儋耳郡，先秦時代為百越之地，是海南最早設置行政建制的地區，早在西漢元封元年(公元前110年)就在此設郡。唐武德五年(公元622年)改稱儋州。

儋州西和北瀕臨北部灣，東鄰臨高和澄邁，南至東南靠瓊中和白沙，西南與昌江接壤。儋州全市陸地面積3398平方公里，約占海南全省的1/10；海岸線307公里，約占全省的1/6，在全省市縣中土地面積最大、海岸線最長。

“垂天雌霓云端下，快意雄風海上來。”這是蘇東坡筆下的儋州氣候。儋州地屬熱帶季風海洋氣候，年平均氣溫23.1，年均降雨量1823毫米，相對海南北部和南部來說，既不潮濕也不熱，同時也是海南受臺風影響最小的區域之一。

2008年7月，海南省委五屆三次全會明確提出要把儋州建設成為海南西部中心城市，并賦予儋州市地級市權責。2010年6月，國家發改委批準《海南國際旅游島建設發展規劃綱要》，將儋州定位為海南西部組團中心城市，并按照區域性中心城市進行規劃建設，以推進海南國際旅游島國家戰略的實施。

很快，恒大集團來了。2012年，投資1600億元的海花島開始動工——這筆投資，是當年儋州全市地區生產總值176.78億元的9倍，海南省的一半。一夜間，轟轟作響的挖掘機、推土機、大卡車，驚醒了這一片沉睡已千萬年的海域。

初來儋州時，飲酒成癖的蘇東坡對這里的印象是：“此間食無肉，病無藥，居無室，出無友，冬無炭，夏無寒泉。”但千年之后的今天，在距他當年講學會友的場所東坡書院(原載酒亭)只有20分鐘車程之處，海花島突然從海里浮起，儼然海市蜃樓，吸引了一波又一波內地人涌入儋州。

如今的海花島，是海南人和全國來瓊的游客及購房者的網紅打卡地之一。在海花島所處的白馬井和排浦兩鎮的街道上、超市里、海邊，內地人幾乎與當地人一樣多。

“今年春節，一號島上的歐堡酒店游客爆滿，套房一個晚上的價格一千多，標間700多。”歐堡酒店一位服務員對第一財經記者說，“去年試營業的時候每晚才100元。”

2021年元旦，海花島宣布試營業，截止當年11月底，累計接待游客近500萬人次。而在疫情前的2019年，儋州全年全市累計接待國內外游客才346萬人次。

“一號島試營業的那幾天，人數最多的時候，一天大約有5萬人，島外三條車道的馬路上全部堵死，島內人流摩肩接踵。”海花島一位工作人員在接受第一財經記者采訪時回憶，“這遠遠超出了我們的設想，公司為此不得不臨時采取管控，以免出事。”

有白馬井人向第一財經記者回憶：“在海花島開建之前，聽到說普通話的人沒幾個。但現在，講儋州話的我們，也習慣說起了普通話。”

與此同時，越來越多的儋州人，甚至海南其他市縣的人，紛紛來到海花島打工或創業。其中，房地產銷售最受歡迎。

5年房價漲四五倍

作為海南西部旅游的“一號工程”，海花島南起儋州排浦鎮，北至馬井，距海岸線約600米，總跨度綿延6.8公里。該島由三個獨立的離岸式人工島嶼組成，填海面積約8平方公里，相當于1200個標準的足球場總面積，從空中俯瞰宛如三朵花開在海面上，故名“海花島”。

長達10年的建設后，海花島一號島已經建成了一條龍的產業：風情酒店區、文化街、七星級酒店、濕地公園、影視基地、康樂園、溫泉城、海上樂園、沙灘泳場、游艇會、大型購物中心、一體化國際商業街。

而二號島和三號島上近800棟樓房建筑，目前大部分已經銷售完畢。“其中，二號島有349棟，三號島有428棟，一共有六萬多戶。”常年在海花島賣房的陳明告訴第一財經記者，“這是整個海南最大的小區。”

2015年12月28日，盡管彼時海花島尚在填海時期，房屋銷售早已轟轟烈烈開始了。購房者們從各地蜂擁而至，僅開盤當天就破了創下三大世界紀錄：122億元銷售額，136萬平方米銷售面積，10萬認籌到訪客。

時過多年之后，常年在海花島賣房的陳明依舊記得2015年的購房盛況。“那時候，海花島銷售中心的工作人員，平均每人每天要接待的看房者，得有幾十上百人。 工作人員根本沒有時間照顧到每一個人。”

另有海花島員工向第一財經記者透露，即便當時恒大集團內部員工購買海花島的房子，也都需要排隊搖號。

根據當時媒體報道，在海花島開盤前夕，來自“北上廣深”一線城市1000架包機空降海南島，三亞、海口等地高級酒店被恒大客戶“包起”，火爆程度直逼春節旺季。

李德剛是白馬井本地人，家里有房有地，但目睹此況后，他決定花了一萬元認購了一套6000元/平的兩居室洋房。他的理由是：“大陸人(海南本地人對內地人的統稱)做投資比我們精，他們都來了，說明未來房價上漲空間大。”他還告訴第一財經記者，他們村有好幾個村民也在這里認購了房子。

在2015年，本地人在當地買房，這在白馬井還是一件極其稀罕的事情。“每個人家都宅基地，三四十萬就可以蓋一棟房子，誰會花錢去買房。”李德剛說，當時自己在海花島買房的時候，就曾一度遭到家人的反對。

2015年，儋州市常住人口城鎮化率不到50%，低于當年56.1%全國城鎮化率。但這并沒有影響到海花島的火爆銷售和房價暴漲。

“以洋房為例，2015年均價在六七千左右，隨后年年漲，尤其是2018年海南宣布成為自貿港之后。”陳明說，“而到2019年時，海花島的房價已經來到了兩萬多，有的甚至到了三萬，均價已超過了海口，逼近了三亞。其中，位于三號島的獨棟別墅，價格從最開始的兩三百萬漲到八九百萬。”

2019年，除儋州市、瓊海市外，海南各市縣房地產開發投資增速均出現下滑。其中，儋州市房地產開發投資24.23億元，同比增長147.5%，增速領跑全島。

在海花島的帶動下，海花島對岸、白馬井沿海岸線的十幾家開發商的樓盤房價，也在迅速上漲。這些樓盤有：一號院、海藍陽光、中南西海岸、金碧天下、重慶城、陽光城、中視金海灣、中商海花東岸、君臨大院、鳳凰海岸、合隆華府、銀信雅苑、清華雅苑、吉報、海岸曼谷、雙水居等。

據陳明等多名房地產銷售人士向第一財經記者介紹，有的從2015年的4000/平方米，漲到了2019年的20000元/平方米，均價是儋州行政中心所在地那大鎮的兩倍。

海花島及其周邊樓市的火爆，讓越來越多的本地人進軍房房地產中介產業。他們中有本科生，有專科生，也有初高中畢業生，甚至還有原本捕魚為業的人。

“我一個九五后的同事，前幾年在海花島開中介公司賣房，平均每年賺到幾百萬。”陳明說。

第一財經記者在采訪中發現，在過去短短幾年間，許多人靠著在海花島賣房，便可以在村里蓋上了幾十上百萬的房子。陳明說：“那幾年，在海花島賣房的基本上都發了。”

39棟大樓等待拆除

新冠疫情和房地產宏觀調控政策開始改變這一切。

在陳明看來，2021年下半年是海花島房價的分水嶺，也是儋州房價的分水嶺。“今年是海花島樓市有史以來的寒冬。”他說，“從去年年底到現在，我還賣出一套房子，來公司看房的人也寥寥無幾。”

海花島的房價也在被熱炒之后掉頭向下。第一財經記者在海花島售樓處采訪時了解到，目前海花島一手樓(除三號島別墅區外)價格平均為1.5萬/平方米左右，二手房則為1.2萬/平方米左右，價格最低的還有八九千/平米。也就是說，和2020年的最高點相比，現在海花島的房價已經腰斬。

但即便如此，房子還是不容易賣出去。“我那套房子到現在已經掛出去有半年多了，但還是無人問津，中間就接過兩次中介的電話。”儋州本地人謝光明在接受第一財經記者采訪時說，“但在2021年之前，有時候一天接到兩次中介的電話，問我要不要賣。”

“這既有疫情的影響，也有目前海花島的特殊原因。”陳明說，“以疫情為例，前幾天深圳一個客戶打算過來買房，但是受深圳疫情影響，最后他就過不來了。”

而所謂“海花島的特殊原因”，則與目前恒大集團的資金鏈和債務密切相關。與此同時，有關海花島那39棟建筑是否拆除，也在影響著購房者的心態。“很多人看到這個消息后，都不敢在海花島買房了。”陳明說，“海花島上其他樓盤的業主，也在微信上問我他們的房子會不會也受到影響。”

1月3日晚，恒大童世界集團在海花島旅游度假區官微發布《致海花島業主的一封信》。信中稱，“2021年12月30日，儋州市綜合行政執法局給我司下發了海花島39棟建筑《行政處罰(限期拆除)決定書》，引起了廣大業主的高度關注。”

這39棟建筑，是海花島二號島內海景視野最佳的一處樓盤，三面皆海，獨立于海花島2號島上其他眾多樓盤。第一財經記者在采訪中注意到，這39棟已經被涂上藍色的鐵皮做成的圍墻包圍著，墻上寫有“施工重地，閑人免進”的黃顏色的方塊大字，大門前則有保安看守，避免行人進入。

通過其他途徑，第一財經記者進入了這39棟大樓的最深處，零距離目睹了現場的一切。直插蒼穹的毛胚大樓下面，個別荒蕪之處野草比人高，垃圾滿地，除幾個被允許進來收拾垃圾的工人外，現場空無一人，讓人能清晰地聽到海風在吹的聲音。

這一幕，很容易讓人想起海南在上世紀90年代的那一場房地產泡沫。1993年，海南房地產開發商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。“天涯、海角、爛尾樓”一時間成為海南的三大景觀。

現在，幾個工人正在把垃圾裝上三輪車，來來回回地運出現場。不知到何時，他們才能將這39棟建筑下面那一大片的垃圾全部清理完畢。

而此時此刻，一號島上游客如織，海風陣陣，入夜燈光璀璨，仿佛以上的這一切都未曾發生。

(應受訪者要求，文中陳明、李德剛、謝光明均為化名)

（文章來源：第一財經）

標簽： 地產投資