上海“深坑酒店”掛牌出售？公司這樣回應(yīng)！另一五星酒店多次流拍價(jià)格腰斬

近日，上海網(wǎng)紅地標(biāo)“深坑酒店”傳出被中介以22.5億元掛牌出售的消息。“深坑酒店”全名上海佘山世茂洲際酒店，因下探地表88米，依附深坑崖壁建造而得名。酒店由世茂集團(tuán)投資建設(shè)。

2月14日上午記者致電酒店公眾電話，詢問深坑酒店是否正在出售？對(duì)方工作人員表示“不賣了”。但電話被轉(zhuǎn)接至銷售部門后，對(duì)方詢問記者身份后表示“不予置評(píng)”。

隨后，世茂集團(tuán)方面對(duì)媒體回應(yīng)稱，世茂集團(tuán)會(huì)進(jìn)一步平衡資產(chǎn)持有量，部分持有資產(chǎn)有處置計(jì)劃，但網(wǎng)傳世茂集團(tuán)委托中介銷售上海世茂深坑酒店以及掛牌售價(jià)22.5億元的信息不實(shí)。后續(xù)若有交易將對(duì)外公告。該人士稱，確實(shí)正在處置資產(chǎn)，但是并沒有委托中介來進(jìn)行出售，網(wǎng)傳的報(bào)價(jià)更是不實(shí)的。

(圖片來自世茂集團(tuán)官網(wǎng))

地產(chǎn)私募：有買家的話肯定會(huì)賣

上海世茂佘山洲際酒店位于上海佘山天馬山深坑內(nèi)，建筑格局為地上3層、地下16層，其中地下16層包含水面以下2層，共計(jì)投資6億元，前后建設(shè)長(zhǎng)達(dá)8年。由于酒店建設(shè)在88米的深坑內(nèi)，是世界上首個(gè)建設(shè)于坑內(nèi)的五星級(jí)酒店。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，2019年，上海世茂佘山洲際酒店實(shí)現(xiàn)收入2.79億元；2020年，雖有疫情影響，酒店仍收獲約2.65億元收入；2021年上半年實(shí)現(xiàn)收入1.34億元。

“買家更看重資金回報(bào)。按照收益法估算，深坑酒店的價(jià)格應(yīng)該在20億元左右。”上海一家地產(chǎn)私募投資管理公司合伙人對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示。他認(rèn)為，酒店的估值有些尷尬，星級(jí)越高、造價(jià)越高的酒店，運(yùn)營后的估值往往會(huì)遠(yuǎn)低于其建造成本。

上述人士表示，若有買家，那肯定還是會(huì)賣的，畢竟相比其他資產(chǎn)而言，酒店的流動(dòng)性并不算好。

據(jù)媒體報(bào)道，此前有國資企業(yè)就收購深坑酒店與世茂方面有過接觸，但項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓事宜暫無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

“深坑酒店知名度高，回報(bào)率其實(shí)不錯(cuò)。但在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中，產(chǎn)證是一個(gè)難題，可能涉及到部分抵押融資。理順相關(guān)手續(xù)也要耗費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間。”相關(guān)房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)人士稱。

在世茂集團(tuán)擬出售資產(chǎn)包的推介資料中，佘山世茂洲際酒店評(píng)估值為22.5億元，抵押融資余額為20.73億元。在評(píng)估值一欄，推介資料顯示，該酒店項(xiàng)目“無產(chǎn)證”。

自2021年12月以來，世茂集團(tuán)已公開披露多宗資產(chǎn)處置公告。其中，有2個(gè)位于上海，分別為外灘茂悅酒店及北外灘一宗商業(yè)辦公地塊，成交價(jià)分別為45億元及10.6億元，接盤方均為上海國資企業(yè)。此外，世茂還出售了廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，售價(jià)18.445億元。此外，2月11日，世茂集團(tuán)(00813.HK，簡(jiǎn)稱“世茂”)公告披露，2021年12月17日已出售西南九龍項(xiàng)目“維港匯”股權(quán)。但公告并未披露具體交易細(xì)節(jié)與金額，也沒有披露是否折價(jià)出售股權(quán)。

有分析稱，在存在負(fù)債壓力的房地產(chǎn)企業(yè)中，世茂集團(tuán)還算好的。按照最新數(shù)據(jù)，世茂集團(tuán)扣除預(yù)收款的負(fù)債率大約是68%，凈負(fù)債率是50.9%，現(xiàn)金短債比是1.9倍。只要穩(wěn)定市場(chǎng)信心，把業(yè)務(wù)搞上來，前景不會(huì)太壞。

上海小南國酒店法拍“價(jià)格腰斬”

據(jù)知情人士向記者介紹，同樣是上海的一家五星級(jí)酒店——上海中谷小南國花園酒店(位于上海市楊浦區(qū)佳木斯路777號(hào))，近日因債權(quán)糾紛被法院查封，最終拍賣成交價(jià)僅為原始報(bào)價(jià)的一半，且中途大約流拍過兩三次。

(采招網(wǎng)頁面截圖)

“法拍反而是好事兒。資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰，或有債務(wù)隔離，相對(duì)更安全。”前述滬上某地產(chǎn)私募投資管理公司合伙人對(duì)記者說。他表示，反而是市場(chǎng)上資產(chǎn)股權(quán)出售的隱患較大，一些地產(chǎn)開發(fā)公司賣股權(quán)，由于過去賣了很多住宅項(xiàng)目，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沉淀在項(xiàng)目公司。像世貿(mào)上海深坑酒店，交易時(shí)也會(huì)存在一些相關(guān)問題。

證券時(shí)報(bào)記者獲得的一份“小南國花園酒店售賣手冊(cè)”介紹道，小南國花園酒店是由小南國集團(tuán)酒店管理公司經(jīng)營管理的一家都市度假酒店，隸屬于小南國集團(tuán)。酒店地處上海市楊浦區(qū)中心地帶，鄰近多家知名高等學(xué)府，是東北外灘第一家奢華酒店。

該手冊(cè)稱，目前該酒店年?duì)I業(yè)額1.7億元，酒店產(chǎn)權(quán)清晰無糾紛，股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易價(jià)格24億元。

據(jù)悉，小南國花園酒店2021年末法拍時(shí)，出現(xiàn)了約3次流拍。初始報(bào)價(jià)20多億元，最后大約是在12億元成交。

“上海小南國酒店還有一個(gè)致命問題，就是其土地存續(xù)年限只剩20年左右。這一點(diǎn)也是海外資金參與國內(nèi)地產(chǎn)收購時(shí)最忌憚的一件事。”他說。

樓市迎來復(fù)蘇期？

值得注意，據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù)，今年1月的狹義貨幣供應(yīng)(M1)余額61.39萬億元，同比下降1.9%。對(duì)此有分析稱，這是中國M1有數(shù)據(jù)歷史以來的首次負(fù)增長(zhǎng)，或一定程度表明資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的程度有限，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)，整體社會(huì)資金面都受到影響。

央行表示，M1同比下降1.9%，應(yīng)剔除春節(jié)錯(cuò)時(shí)因素的影響，剔除后，1月M1同比增長(zhǎng)約2%。

(圖片來自“大碗樓市”公眾號(hào))

但據(jù)歷史數(shù)據(jù)分析，伴隨貨幣剪刀差即M1與M2的增速差跌入歷史最低值之后，樓市也會(huì)進(jìn)入復(fù)蘇上漲期。同時(shí)，滬深300指數(shù)也將開始“由熊轉(zhuǎn)牛”。

萬聯(lián)證券研報(bào)指出，隨信用邊際放松，1月M2同比增速上行0.8個(gè)百分點(diǎn)至9.8%，M1同比增速由上月的3.5%回落為-1.9%。社融與M2剪刀差由上月的1.3%收窄為0.7%，M1與M2剪刀差由上月的-5.5%繼續(xù)下探為-11.7%。

報(bào)告稱，企業(yè)部門現(xiàn)金流已有所改善。春節(jié)錯(cuò)位提前的影響下，年終獎(jiǎng)發(fā)放提前到1月，企業(yè)活期存款轉(zhuǎn)為個(gè)人儲(chǔ)蓄存款，導(dǎo)致M1增速承壓，M1在高基數(shù)作用下回落。

（文章來源：證券時(shí)報(bào)）

標(biāo)簽： 深坑酒店