融資大增5成！重點房企迎政策利好 多家評級卻被下調 并購債或成新趨勢？

在寬松的信貸政策環境下，1月份TOP30房企融資總量較去年12月大增五成。

不過，與去年同期相比，1月房企融資規模仍下降明顯。與此同時，面臨美元債償債高峰，多家房企評級被下調。

業內人士認為，去年末以來，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環境適度調節，但上年房企風險事件令海外融資渠道修復緩慢，市場信心有待進一步恢復。面對償債壓力，房企需突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式，收并購類融資或成為優質房企新的融資渠道。

重點房企融資總量環比增加

1月金融政策暖風持續，央行再次下調貸款市場報價利率(LPR)，特別是5年期以上 LPR20個月來首次下調。在寬松的信貸政策環境下，1月TOP30房企融資總量較去年12月明顯增加。

上海易居房地產研究院的統計數據顯示，1月TOP30房企合計融資規模254.6億元，環比上升51.2%。其中，新增股權融資規模36.8億元人民幣，環比上升 93.7%，僅融創一家參與配股募資。新增債券融資規模217.8億元，環比上升 45.7%。

不過，與去年同期相比，1月TOP30房企融資規模仍下降59.4%，其中新增債券融資規模同比下降65.3%。

對于房企融資同比下滑的原因，上海易居房地產研究院認為，主要是美元債發行規模同比驟減，新增規模僅57.03 億元人民幣，較去年同期下滑 85.3%。作為傳統發債高峰月，TOP30 房企境內外發債規模較去年均有不同程度下降，美元債信用危機事件對一般民企的再融資形成較大沖擊，海外融資渠道修復緩慢。

貝殼研究院也認為，2021年年末，政府端積極釋放金融利好信號，國內融資環境適度調節，但結合上年房企風險的集中爆發，資本市場觀望情緒猶在，市場信心有待進一步恢復。

從融資成本來看，1月TOP30房企加權發債成本為3.59%，較去年12月下降1.03個百分點。上海易居房地產研究院認為，融資成本下降的主因是1月發債主體多屬融資成本較低的國企、優質民企。

具體來看，1月TOP30中9家房企參與新債發行，較去年12月減少3家，去年12月參與發債的民企——碧桂園、龍湖、濱江1月持續發債，且合計融資規模環比提升 171%。國企發債規模占比有所降低，由去年12月的70.8%下降至50.1%，且部分資金為收并購所用。而有流動性壓力的民企仍處于融資劣勢，現階段解決流動性的方法主要依賴債務置換/展期、資產處置等。

多家房企信用評級被下調

1月不僅境外債延續低迷，而且多家房企評級被下調。

1月10日，惠譽因禹洲集團債券再融資風險增加而下調其評級至‘CCC-’?；葑u表示，此次評級下調是基于，禹洲集團對其2022年1月到期的5.9億美元公開市場高級票據進行再融資的可能性降低，且因融資渠道有限，該公司在償付未來6-9個月內到期的資本市場債務方面可能會面臨困難。

1月11日，惠譽下調世茂的評級至‘B-’；維持評級負面觀察狀態?；葑u表示，維持評級負面觀察狀態是基于，若世茂的流動性和融資渠道進一步惡化、其未能解決即將到期的資本市場債務問題、資產處置無顯著進展及/或合同銷售額持續大幅下降，則惠譽可能會采取進一步的負面評級行動。

1月19日，惠譽因祥生控股的再融資風險增加下調其評級至‘CC’。惠譽認為，祥生控股持有的現金不足以償付其將于未來5個月到期的大量資本市場債務，特別是1月23日到期的2.92億美元票據，因此該公司的信用風險較高。

1月24日，惠譽下調融創的評級至‘BB-’；展望負面?；葑u表示，本次評級下調是基于，資本市場劇烈動蕩下，融創的財務靈活性趨弱?；葑u預期，融創將利用現金余額償付其到期資本市場債務。

同日，惠譽下調奧園的評級至限制性違約。奧園于2022年1月19日發布公告稱，公司將不再償付2022年1月到期的美元債券本息，且于30天的償付寬限期屆滿之時，公司將不再償付2023和2024年到期債券的利息。

上海易居房地產研究院指出，疊加美元債償債高峰、融資收緊、銷售下行預期，部分房企如融創、奧園、雅居樂、祥生、融信、富力、 世茂評級被標普/穆迪/惠譽不同程度下調。

克而瑞研究中心也指出，在境外融資環境緊張的同時，房企海外償債壓力仍大。據統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月份的到期規模高達627億，為近兩年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。目前，穆迪、惠譽、標普三大評級機構對房企的信用評級以下調為主，多針對已暴雷或發生違約的房企。

并購債或成全年新趨勢？

當前，如何順利處置出險房企的資產，對于行業風險的有效化解至關重要。

上海易居房地產研究院指出，1 月國家對于項目并購的路徑指引更加明確，并對并購貸款和債券發行上給予更多優惠政策，如針對出險企業項目的承債式收購，相關并購貸款不再計入“三條紅線”相關指標等，在優惠政策的指引下，招商蛇口順利完成房地產行業首筆并購票據注冊。

貝殼研究院認為，房企償債壓力仍較大，結合銷售市場下行表現，房企需要突破傳統借新還舊的模式，尋求更多維的融資渠道和方式。1月招商蛇口與建發房地產分別成功發行12.9億元與10億元并購債，并明確融資用途。這是對2021年末政策的積極響應，預計2022年會有更多的優質房企發行并購債。

2021年12月20日，央行、銀保監會出臺《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。同時，加大債券融資的支持力度，支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星也認為，招商蛇口、建發的并購債表明關于推動收并購融資的政策已經在央企、地方國企層面落地。同時浦發銀行也成功發行首單并購主體債券，主要用于收并購類貸款的發放。結合政策導向可以推斷，收并購類融資將成為優質房企新的融資渠道。

（文章來源：券商中國）

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